各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《余杭区农村宅基地及住房建设管理办法》已经区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府办公室

2024年6月11日

（此件公开发布）

余杭区农村宅基地及住房建设管理办法

为进一步规范农村宅基地及住房建设管理，提高农村住房建设水平，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》《浙江省村经济合作社组织条例》《浙江省城乡规划条例》《杭州市城乡规划条例》《杭州市乡村建设条例》和《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《浙江省农村住房建设管理办法》《杭州市农村住房建设管理暂行办法》等法律法规和有关政策文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

一、基本规定

余杭区行政区域内集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指经依法确定，农村集体经济组织（指村股份经济合作社，下同）用于保障其成员生活居住的农村集体建设用地（包括附属用房、庭院用地）。农村宅基地住房建设，是指农村集体经济组织成员在依法审批宅基地上的住宅房屋建设行为。

农村宅基地所有权由村股份经济合作社统一行使，依法享有占有、使用、收益、处置本社宅基地的权利，并有权按有关规定对下列宅基地管理事项作出决定：

1.在编制村土地利用规划时，合理布局宅基地；

2.对农户宅基地资格权进行认定和按顺序分配宅基地；

3.对空闲宅基地收回重新利用和再分配；

4.其他涉及宅基地管理的事项。

村股份经济合作社对以上所列事项和宅基地管理中的其他重大事项进行决策的，应当按《浙江省村经济合作社组织条例》召开村股份经济合作社社员会议或社员代表会议进行集体商议并形成决议，到会成员应占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效。

二、基本原则

（一）权责一致原则。申请在集体土地上建房的主体，应是享有集体经济组织成员权利并承担集体经济组织成员义务的本集体经济组织成员。

（二）符合规划原则。必须符合国土空间规划、村庄规划及其他相关规划，按照规划进行统筹安排，建房要符合城乡风貌管理有关规定。

（三）节约集约原则。积极开展全域土地整治，坚持“一户一宅、建新拆旧”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，依法使用林地，严格控制宅基地面积。鼓励镇（街）统筹，以村组为单位，科学规划集聚区块，引导农民集中建房。

（四）严格审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（五）分级管理原则。严格按照“村民申请、村级讨论、镇（街）审批、区管转用”的分级管理模式进行管理。

三、职责分工

区人民政府负责本行政区域内农村宅基地及住房规划建设的统一领导和监督管理。

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、违法用地查处。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源部门，负责牵头全区农民建房“一件事”联办工作；区住建局负责指导农村新建住房过程管理、农村危旧房治理、世居房管理等工作，组织编制农村住房设计通用图集，开展乡村建设工匠培训教育，负责将农户安置、房改房、集资房、经济适用房、住房补贴、乡村建设工匠相关信息接入农民建房“一件事”联办工作平台；市规划资源局余杭分局负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用、不动产确权等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，负责将土地、颁证等相关信息接入农民建房“一件事”联办工作平台；区林业水利局负责农民建房涉及林地水面可利用空间的指导工作。

其他有关部门按照规定职责，负责农村宅基地及住房建设有关管理工作。

镇（街）是农村宅基地及住房建设的审批和监管处置责任主体，具体负责本行政区域内农村住房建设的规划、建设、纠纷化解和管理，优化建房指导服务，落实100%线上审批。建立镇（街）农村宅基地及住房建设违法行为巡查制度、质量安全监督制度，负责对农村宅基地及住房建设违法行为进行查处，指导村修订村股份经济合作社章程、村规民约，加强农村宅基地及住房建设自治管理。

村集体经济组织和村民委员会共同负责本集体经济组织成员建房资格核准、建房人口数核定、材料核查报送、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及住房建设的管理和服务。在镇（街）的指导下，对农户宅基地资格权进行动态管理，推行农民建房“一件事”办理服务。落实动态巡查管控，发现违法行为的，应当及时劝阻、报告。

四、宅基地审批要求及流程

（一）宅基地审批要求

1.农户定义

本办法所称的农户，是以村股份经济合作社社员名册为依据，按实际居住情况、风俗习惯、历史传统、家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。

各村应结合村股份经济合作社章程、村规民约修订工作，优先保障无房户、住房困难户和危房户的宅基地建房需求，开展农户宅基地资格权认定工作，编制宅基地资格权名册，定期动态更新并报镇（街）。

2.可申请宅基地建房情况

本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请宅基地建房：

（1）因自然灾害或人为原因造成住房损毁的，影响实际居住和使用的；

（2）人均住房建筑面积不足30平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的；

（3）家庭中有多个子女，其中达到法定结婚年龄并落实好父母、直系长辈的住房及赡养问题的；

（4）离婚夫妻一方再婚满两年，且放弃原有房屋产权的；

（5）因规划实施需要调整迁建的；

（6）法律、法规和政策规定的其他情形。

3.不予建房情况

符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（1）建房选址不符合相关规划条件的；

（2）将农村住房或宅基地改作他用，或者以出卖、出租、赠与等形式处置宅基地及地上建筑物后再申请建房的；

（3）原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置，申请拆建的；

（4）违法占地、违法建房、“一户多宅”等未处理结案的；

（5）祖父母与孙子女、父母与子女之间单独申请宅基地的；

（6）政府供养的孤寡老人、五保户等特困人员；

（7）本人已享受房改房、集资房、经济适用房、住房补贴等其它福利分房的；

（8）在农村集体经济组织已享受宅基地的，或者在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的；

（9）法律、法规和政策规定的其他情形。

4.人口计算标准

符合下列情形之一的，在村股份经济合作社社员名册基础上，可按照以下规定申请计算建房人口：

（1）已婚夫妻一方是本集体经济组织成员的，未生育子女或已生育一名子女的，凭结婚证子女可按2人计算；

（2）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈属同一农户的，少于4人的可按4人计算；

（3）原户籍在本村的现役军人（不含军官）、全日制中专及大专以上高校在校学生、服刑人员可计算建房人口；

（4）法律、法规和政策规定的其他情形。

（二）建房计划申报

各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局、市规划资源局余杭分局提出下一年度农村住房建设计划申请，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。市规划资源局余杭分局对新增建设用地做到应保尽保。各镇（街）在计划内实施农村建房，做到总量控制、建设有序。

（三）建房审批流程

1.申请受理。由农户向村民委员会提出申请，村民委员会应当就建房的宅基地位置、用地范围、农户资格、建房人口、建房标准等内容进行讨论，讨论通过后在村民委员会及建房现场公示不少于7天，公示期满无异议的报镇（街）审批。

2.镇（街）审批。镇（街）需对农户建房资格、建房人口等内容进行审核，符合建房条件的，要依据国土空间规划、村庄规划及其他相关规划，5个工作日内对申请农户的建房选址组织进行现场联合踏勘，对选址符合规划的，按不同用地性质办理相关手续。对不符合建房条件或选址规划的，2个工作日内书面告知农户。涉及良渚遗址保护区等法律法规有特别规定的区域，需按相关规定进行报批。

（1）原宅基地审批：镇（街）在实地踏勘（选址）后，符合选址规划的在10个工作日内进行材料审核，办理用地手续后核发《乡村建设规划许可证》。

（2）新基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报市规划资源局余杭分局办理农转用报批手续，农转用批准后办理用地手续并核发《乡村建设规划许可证》。

3.批准公布。农村住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村民委员会，由村民委员会在7个工作日内将批准结果进行公布。

（四）建房申请材料

1.农村建房书面申请和村民委员会签署的书面意见；

2.本农户家庭成员中享有建房资格及建房人口情况等证明材料；

3.标明坐标、四至用地范围线的宅基地用地勘测定界图（2000国家大地坐标系）；

4.符合规划设计要求的农房建设施工图（含通用图集）、建地下室的提供地下室施工方案；

5.其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

五、宅基地规划选址和建造标准

（一）规划选址原则

科学编制中心村建设规划，引导农村居民按规划有计划地向城镇（集镇）和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。由镇（街）做好农户的建房选址审批，镇（街）在审批时应遵循以下原则：

1.应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围、重要水利工程管理范围的地区或基本农田中选址建房；

2.不得位于公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围选址。避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造；

3.选址时位置不影响周边户的日照、通行，不与村庄基础设施建设相矛盾。

（二）规划选址要求

1.农村宅基地应当符合国土空间规划、村庄规划，涉及文保、生态红线、自然保护地范围以及交通、林业、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。

2.农户因地质灾害避让搬迁、土地整治、危房改造等确需使用本村以外的农民集体所有土地建房的，经安置所在地的农村集体经济组织有表决权的全体成员或者全体成员代表三分之二以上同意，可依法申请使用安置所在地村宅基地，本村宅基地资格权同步停止。涉及跨镇（街）的，需迁出、迁入所在镇（街）审核。
　　3.农户经批准异地建房的，原宅基地应当交还农村集体经济组织；属于建新拆旧的，原地上建筑物应当自行拆除。

（三）建造标准

1.宅基地面积标准（包括附属用房、庭院）

（1）使用耕地的，3人及以下（指符合条件的建房人口，下同），不超过100平方米；4～5人，不超过115平方米；6人及以上，不超过125平方米。

（2）使用其他土地的，3人及以下，不超过120平方米；4～5人，不超过130平方米；6人及以上，不超过140平方米。

（3）两个农户以上联建的，每户统一控制在125平方米之内。

2.建筑面积标准

农房建筑面积计算标准参照《建筑工程面积计算和竣工综合测量技术规程》执行。农户总建筑面积限额如下：

（1）使用耕地的，3人及以下，不超过300平方米；4～5人，不超过345平方米；6人及以上，不超过375平方米。

（2）使用其他土地的，3人及以下，不超过360平方米；4～5人，不超过390平方米；6人及以上，不超过420平方米。

（3）两个农户以上联建的，每户不超过375平方米。

房屋建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。架空层层高超过2.2米（含）的按1层计算层次。地下空间利用不得超过建房批准范围，深度不超过2.8米，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害，地下空间不计入建筑总面积，建筑高度均以室外地坪标高起计（室外地坪与周边地层和道路标高相协调，不得随意抬升）。法律法规另有要求的除外。

（4）严禁占用农用地尤其是耕地建围墙。因地形、安全等因素需建围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系。

六、勘察设计和建设施工

（一）勘察设计要求

1.除原址拆建外，异地新建的农村住房，应根据建房所处位置的地质条件，对地基地质进行勘察验证；应尽量避开地质灾害易发区，确实不可避免的，应当根据地质灾害危险性评估情况，按要求做好防治措施。

2.农房建设应同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的，应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。

（二）建设施工要求

1.除使用农房设计通用图集外，农户应当委托具有房屋建筑工程设计资质的建筑工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行施工图设计。在申请乡村建设规划许可证前提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等，有地下室的还须提交符合要求的地下室施工方案。房屋加层需提供设计图纸、施工方案、安全监理报告。设计单位或设计人员对施工图设计负责。

2.农村住房建设应当选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农房建设技能要求的乡村建设工匠施工。受委托的施工企业或者乡村建设工匠必须按图施工，不得擅自修改工程设计，应当落实防护措施，形成施工记录，作为验收的主要依据，并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量负责。

3.镇（街）和村民委员会应当指导、监督农户与承建人签订《农房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。经批准同意建设的农户，鼓励委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员对农村住房施工进行监理。

4.农户建房经批准后，由属地镇（街）将该农户的建房审批情况在建房点公示，实行挂牌告示施工。建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。

宅基地及建房公示牌由区农业农村局提供样板，各镇（街）根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌内容包括农户户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层次、承建人、审批时间和监督电话等。

七、用地和规划核实、产权登记

（一）用地和规划核实

农村住房建设竣工后，农户应向镇（街）申请农房用地和规划核实。镇（街）应根据图纸、乡村规划许可证等审批资料的要求，及时开展现场核实。对符合乡村规划许可内容的，5个工作日内出具规划核实确认书。不符合乡村规划许可内容的，提出书面整改意见，整改完成后出具用地和规划核实确认书。

（二）农房验收

农户应及时组织建筑施工企业或乡村建设工匠对农村住房进行农房验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或人员也应当参加验收。农户和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。

（三）不动产产权登记

农村住房用地规划核实确认通过后，可向不动产登记机构申请办理农村宅基地及房屋不动产登记发证等手续。

（四）档案管理

镇（街）应当通过余杭区农民建房“一件事”联办系统进行审批管理，并加快完善历史农房建设数据，建立健全农房审批数据库，实现数字化管理。同时将农村住房建设管理过程中所收集的资料进行整理归档，参照城建档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理。

农村宅基地及农房建设实行备案管理，镇（街）应统一于当年12月底前书面报区农业农村局、市规划资源局余杭分局、区住建局备案。

八、技术服务

（一）技术力量

区住建局制定农村住房建设年度技术服务工作方案，鼓励和引导社会各方面技术力量支持农房建设，组织大专院校、科研机构、行业协会和具有建筑、结构等专业技术人员深入农村，提供技术咨询和指导服务。

镇（街）可组织有资质的技术单位进行服务招标，建立地质勘探、建筑设计、施工、监理等相应名录库，为农户提供专业的设计施工服务，供农户建房选择。农户也可自行委托具有相应资质的单位进行设计施工，但房屋外观等需符合统一的建筑风貌要求。

（二）设计图集

区住建局根据城乡风貌管控相关要求，组织编制农房设计通用图集，定期推出多种造价的农房设计图集，利用集中发放、网络平台等方式供农户查询选用。

（三）技能培训

区住建局负责组织村镇管理人员和农村建筑施工人员的培训。通过开展专业技能、安全知识等方面培训，提高村镇管理人员和农村建筑施工人员的技术水平及专业素质。

九、组织和监督管理

（一）健全组织保障

成立区农村宅基地及住房建设工作领导小组，由分管副区长任组长，本文第三点明确的相关区级部门及相关镇（街）为成员单位，办公室设在区农业农村局，牵头协调解决《办法》实施过程中相关事项的处置。

（二）落实“五到场”管理

镇（街）要组织人员落实选址到场、放样到场、砌基到场、施工到场、验收到场的“五到场”管理制度并建立相应台账。农户应当提前5个工作日通知镇（街）到场检查，“五到场”由属地镇（街）负责组织实施，规划资源、农业农村等区级部门结合职能必要时应予配合。

（三）强化巡查监管

镇（街）应建立健全违法行为巡查制度和质量安全监督制度，建立监管网络，及时发现和制止农户建房中的各类违法违规行为，对拒不改正的农村宅基地及住房建设违法行为进行查处。

十、责任追究

1.未取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定建造农村住房的，由属地镇（街）责令停止建设、限期整改；逾期不整改的，依法予以拆除。

2.农户存在提供虚假审批材料，尤其是通过隐瞒事实等行为骗取审批的，一经发现，立即撤销审批，对违法行为依法追究责任。

3.农房建设管理工作人员在农户建房申请、审核、审批、竣工验收核实等过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权和徇私舞弊的，依法依规进行调查处置；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

4.农户在建房过程中出现无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的，由属地镇（街）依法处理，因违建行为造成的损失由农户自行承担。

5.属地镇（街）发现承建方、监理方存在违法违规行为的，应及时抄报行业主管部门，由相应主管部门或执法部门依照建筑业管理等相关法律法规进行查处。

十一、其他

1.统一规划、统一建设的村民聚居点按照法定建设程序进行监督管理。

2.本办法自2024年7月18日起正式施行。本办法实施后，与上级人民政府或其业务主管部门新制定的农村宅基地及建房管理规定内容相违背的，从其规定。

余政办〔2024〕22号.wps