关于加强住宅小区业主委员会建设和管理的建议

案由：	关于加强住宅小区业主委员会建设和管理的建议
届次：	十六届五次
领衔人：	陈金璐
承办单位：	区住建局
处理情况：	陈金璐代表：您提出的“关于加强住宅小区业主委员会建设和管理的建议”收悉。该建议对于完善我区基层治理工作、促进三方协同共治发展具有重要意义，我局将认真研究、积极吸纳。根据《杭州市余杭区人民代表大会代表建议、批评和意见办理办法》关于清单式答复的要求，现答复如下： 1 把好业委会的人选关。相关部门要加强指导，完善业主大会和业委会指导规则，在业委会选举时推荐符合条件的社区党员、机关企业单位在职（退休）干部、楼道红管家等，通过法定程序当选业委会委员及主任，提高业委会成员中党员的比例，切实把党建工作做到家门口，发挥党员在推进小区治理、服务居民、维护稳定等方面的作用。根据浙江省《关于加强党建引领社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方协同共治的指导意见（试行）》（浙组通〔2023〕29号）文件，积极引导符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任；提高业主委员会成员中党员比例。根据《杭州市物业管理条例》等法规政策，鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。余杭区深入贯彻省市政策精神，制定并印发《提质城市新中心、建设幸福红立方全面加强党建引领三方协同共治的实施方案》，出台《余杭区业主委员会工作相关制度（试行）》等一系列配套文件。我区全面加强党建引领三方协同共治，优化调整住宅小区党组织架构，已打造275个“双向进入、交叉任职”示范单元，推动业委会（物管委）党员占比提升至63.10%。我局积极落实“党建引领小区治理”模式，在业委会选举过程中，推荐政治素质好、奉献精神强、具备一定专业素养的党员等优秀人员参选，切实将党的组织优势转化为治理效能。同时，指导社区党组织充分发挥政治引领和组织优势，强化社区党组织在选举中的监督作用，提升选举透明度，保障公平公正。 2 提高业委会的工作能力。组织开展业务培训，特别是有关政策法规的培训，现场指导业委会相关工作，统筹协调业委会与物业、社区的相互关系，为业委会开展工作创造好的环境。建立健全业委会履职激励、评价、监管机制，可以探索实行岗位薪酬制，给予业委会成员适当的岗位补贴。聚焦群众急难愁盼问题，我局联合相关部门，以“幸福红立方”学院等培训活动为载体，持续推动三方协同共治建立健全常态化培训机制。围绕物业维修金和保修金使用、公共收益管理规范、小区绿化管理、建筑外立面安全、防汛安全、消防安全等内容，累计培训400余人次，切实促进小区治理痛点堵点难题破解、物业管理质效提升。据《民法典》第278条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。使用公共收益或筹集资金（含津贴支出）属于“有关共有和共同管理权利的重大事项”。推行业委会“岗位薪酬制”具有激励作用，但需三分之二以上的业主表决通过，因此面临实操困境。同时，推行薪酬制可能引发权责利失衡、资金来源合法性争议和社区矛盾，存在一定社区治理风险。因此，地方实践更倾向于在严格程序保障下，探索合理补贴，例如非货币激励形式，以平衡业委会公益属性与履职积极性。仓前街道正以全域为试点，打通一个积分体系，鼓励带动居民积极参与小区公共事务和公益服务，享受多种增值服务。 3 组建专业化的服务队伍。组织发动社区内相关律师、会计师、工程师等组建志愿服务团队，指导帮助业委会了解不同等级、不同水平物业公司的情况，与物业公司签订合同的流程和要求，以及自治过程中涉及的重要法律问题等，提高业委会的决策能力。社区内律师、会计师、工程师等专业人才资源丰富，其专业背景能精准解决业委会在物业选聘标准把控、合同条款解读等关键领域的短板。然而，组建专业化的志愿服务团队在可持续运作方面面临一定挑战：其本质依赖专业人士的公益奉献，需克服志愿者时间有限、服务持续性保障等难题。确保团队长期运行并维持专业水准，需探索有效的激励与保障机制（如荣誉激励、资源对接等）。根据《杭州市物业管理委员会组建运行操作手册（试行）》，鼓励具备法律、财务、管理等专长的专业人员参选物业管理委员会业主代表。我局积极探索激励措施以整合人才资源，赋能社区管理；组建含财务、法律、工程等领域人才的小区治理智库。同时开展“幸福红立方”等系列培训，提升三方专业素养。在提升物业服务水平方面，根据《关于印发《余杭区物业服务企业多维度评价实施方案（试行）》的通知》等相关要求，我区已完成2024年度辖区内物业服务企业多维度评价及星级评定工作。综合业委会、业主、镇街（村社）、部门、行业协会等主体评价，建立物业服务企业年度“红榜”“黑榜”两张榜单并进行公示，旨在帮助业主、业委会全面了解物业公司情况，助力业委会决策。根据该建议对加强住宅小区业主委员会建设和管理工作“举一反三”有关举措及事例。 1.为强化业主委员会人选的全过程把关，我区全面落实《关于加强党建引领社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方协同共治的指导意见（试行）》（浙组通〔2023〕29号）文件。积极引导符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任；提高业主委员会成员中党员比例；推行候选人竞职承诺、履职承诺、辞职承诺制度。优化调整住宅小区党组织架构，已打造275个“双向进入、交叉任职”示范单元，推动业委会（物管委）党员占比提升至63.10%。 2.在建立健全业委会履职激励、评价、监管机制方面，仓前街道正以全域为试点，打通一个积分体系，鼓励居民积极参与小区公共事务和公益服务，享受多种增值服务。此外，为规范小区业委会履职要求，建立小区业委会重大事项报告制度，业委会根据业主大会授权决定使用大额维修资金、支出小区公共收益、选聘物业服务企业等事项前，应主动向小区党组织报告。每年底，小区党组织负责组织召开小区评议会，对业主委员会履职情况提出建议。 3.在扩充小区治理人才方面，仓前街道向往社区构建党建引领“3+N”协同运转机制，在原有“党组织+业委会+物业”三方架构上，面向青年住户招募了23位“共创主理人”，并设置了技术宅、社交官、艺术师等多种达人角色，推动从“管理对象”到“治理主体”的转变。擦亮街道“幸福满仓”志愿总品牌，发动能人组建公益便民、文体活动、纠纷调解等各种志愿服务队，增强小区居民互动。感谢您对我区物业管理工作的关心和支持。

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案由：

届次：

十六届五次tr>

领衔人：

承办单位：

区住建局

处理情况：

陈金璐代表：您提出的“关于加强住宅小区业主委员会建设和管理的建议”收悉。该建议对于完善我区基层治理工作、促进三方协同共治发展具有重要意义，我局将认真研究、积极吸纳。根据《杭州市余杭区人民代表大会代表建议、批评和意见办理办法》关于清单式答复的要求，现答复如下： 1 把好业委会的人选关。相关部门要加强指导，完善业主大会和业委会指导规则，在业委会选举时推荐符合条件的社区党员、机关企业单位在职（退休）干部、楼道红管家等，通过法定程序当选业委会委员及主任，提高业委会成员中党员的比例，切实把党建工作做到家门口，发挥党员在推进小区治理、服务居民、维护稳定等方面的作用。根据浙江省《关于加强党建引领社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方协同共治的指导意见（试行）》（浙组通〔2023〕29号）文件，积极引导符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任；提高业主委员会成员中党员比例。根据《杭州市物业管理条例》等法规政策，鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。余杭区深入贯彻省市政策精神，制定并印发《提质城市新中心、建设幸福红立方全面加强党建引领三方协同共治的实施方案》，出台《余杭区业主委员会工作相关制度（试行）》等一系列配套文件。我区全面加强党建引领三方协同共治，优化调整住宅小区党组织架构，已打造275个“双向进入、交叉任职”示范单元，推动业委会（物管委）党员占比提升至63.10%。我局积极落实“党建引领小区治理”模式，在业委会选举过程中，推荐政治素质好、奉献精神强、具备一定专业素养的党员等优秀人员参选，切实将党的组织优势转化为治理效能。同时，指导社区党组织充分发挥政治引领和组织优势，强化社区党组织在选举中的监督作用，提升选举透明度，保障公平公正。 2 提高业委会的工作能力。组织开展业务培训，特别是有关政策法规的培训，现场指导业委会相关工作，统筹协调业委会与物业、社区的相互关系，为业委会开展工作创造好的环境。建立健全业委会履职激励、评价、监管机制，可以探索实行岗位薪酬制，给予业委会成员适当的岗位补贴。聚焦群众急难愁盼问题，我局联合相关部门，以“幸福红立方”学院等培训活动为载体，持续推动三方协同共治建立健全常态化培训机制。围绕物业维修金和保修金使用、公共收益管理规范、小区绿化管理、建筑外立面安全、防汛安全、消防安全等内容，累计培训400余人次，切实促进小区治理痛点堵点难题破解、物业管理质效提升。据《民法典》第278条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。使用公共收益或筹集资金（含津贴支出）属于“有关共有和共同管理权利的重大事项”。推行业委会“岗位薪酬制”具有激励作用，但需三分之二以上的业主表决通过，因此面临实操困境。同时，推行薪酬制可能引发权责利失衡、资金来源合法性争议和社区矛盾，存在一定社区治理风险。因此，地方实践更倾向于在严格程序保障下，探索合理补贴，例如非货币激励形式，以平衡业委会公益属性与履职积极性。仓前街道正以全域为试点，打通一个积分体系，鼓励带动居民积极参与小区公共事务和公益服务，享受多种增值服务。 3 组建专业化的服务队伍。组织发动社区内相关律师、会计师、工程师等组建志愿服务团队，指导帮助业委会了解不同等级、不同水平物业公司的情况，与物业公司签订合同的流程和要求，以及自治过程中涉及的重要法律问题等，提高业委会的决策能力。社区内律师、会计师、工程师等专业人才资源丰富，其专业背景能精准解决业委会在物业选聘标准把控、合同条款解读等关键领域的短板。然而，组建专业化的志愿服务团队在可持续运作方面面临一定挑战：其本质依赖专业人士的公益奉献，需克服志愿者时间有限、服务持续性保障等难题。确保团队长期运行并维持专业水准，需探索有效的激励与保障机制（如荣誉激励、资源对接等）。根据《杭州市物业管理委员会组建运行操作手册（试行）》，鼓励具备法律、财务、管理等专长的专业人员参选物业管理委员会业主代表。我局积极探索激励措施以整合人才资源，赋能社区管理；组建含财务、法律、工程等领域人才的小区治理智库。同时开展“幸福红立方”等系列培训，提升三方专业素养。在提升物业服务水平方面，根据《关于印发《余杭区物业服务企业多维度评价实施方案（试行）》的通知》等相关要求，我区已完成2024年度辖区内物业服务企业多维度评价及星级评定工作。综合业委会、业主、镇街（村社）、部门、行业协会等主体评价，建立物业服务企业年度“红榜”“黑榜”两张榜单并进行公示，旨在帮助业主、业委会全面了解物业公司情况，助力业委会决策。根据该建议对加强住宅小区业主委员会建设和管理工作“举一反三”有关举措及事例。 1.为强化业主委员会人选的全过程把关，我区全面落实《关于加强党建引领社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方协同共治的指导意见（试行）》（浙组通〔2023〕29号）文件。积极引导符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任；提高业主委员会成员中党员比例；推行候选人竞职承诺、履职承诺、辞职承诺制度。优化调整住宅小区党组织架构，已打造275个“双向进入、交叉任职”示范单元，推动业委会（物管委）党员占比提升至63.10%。 2.在建立健全业委会履职激励、评价、监管机制方面，仓前街道正以全域为试点，打通一个积分体系，鼓励居民积极参与小区公共事务和公益服务，享受多种增值服务。此外，为规范小区业委会履职要求，建立小区业委会重大事项报告制度，业委会根据业主大会授权决定使用大额维修资金、支出小区公共收益、选聘物业服务企业等事项前，应主动向小区党组织报告。每年底，小区党组织负责组织召开小区评议会，对业主委员会履职情况提出建议。 3.在扩充小区治理人才方面，仓前街道向往社区构建党建引领“3+N”协同运转机制，在原有“党组织+业委会+物业”三方架构上，面向青年住户招募了23位“共创主理人”，并设置了技术宅、社交官、艺术师等多种达人角色，推动从“管理对象”到“治理主体”的转变。擦亮街道“幸福满仓”志愿总品牌，发动能人组建公益便民、文体活动、纠纷调解等各种志愿服务队，增强小区居民互动。感谢您对我区物业管理工作的关心和支持。

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