关于加强余杭区回迁安置房小区建、管、用工作的思考与建议

案由：	关于加强余杭区回迁安置房小区建、管、用工作的思考与建议
届次：	十二届三次
领衔人：	仲秀芳
承办单位：	区住建局
协办单位：	市规划资源局余杭分局、区公安分局
处理情况：	尊敬的仲秀芳委员：您提出的《关于加强余杭区回迁安置房小区建管用工作的思考与建议》提案收悉。我局领导高度重视，针对您提出的建议，经认真研究，现提出如下意见：一、关于进一步加强安置房小区选址工作问题安置房建设是一项民生工程、民心项目,事关人民群众的切身利益。安置房选址一般按照就地就近原则，提前谋划、做好布局。一是结合新的国土空间总体规划的要求做好安置房的规划布点工作，并与控规做好衔接。二是安置房选址重点考虑基础设施和公共服务较为成熟的区域，包括医疗、教育、商业配套等方面，并避免邻近工业区，创造宜居环境。三是选址实施前做好与村社居民的沟通，广泛听取群众的意见和建议，井纳入到后续的规划和决策过程中。二、关于进一步落实安置房小区回迁进度考核制度问题为加快安置房项目建设进度，使得拆迁户能够尽早得到回迁安置，我局一直将落实考核制度作为重要的保障措施：一是下达计划任务。年初制定并下达当年安置房项目建设和回迁安置计划，明确项目建设、配套设施、回迁安置、投资拨付等工作任务，确保安置房项目按目标计划、时间节点整体推进；二是完善推进机制。建立周报进度、月度通报、定期例会、专项督查等工作机制，以年度任务和时限为主线开展巡查，及时将安置房建设进度明显滞后年度计划、不符合回迁安置时限要求的情况通报至各镇街、平台主要领导，要求即知即改。三是强化督查考核。按照“注重结果、兼顾过程”的原则，采取日常检查与年终考评相结合的方式，对完成任务、质量、时限等情况进行量化考核，考核结果纳入全区综合考评体系。三、关于进一步严把安置房小区工程质量关问题根据市城改办《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》文件精神，我局围绕“新建项目建设品质达到中等偏上商品房水平”总体要求，全面提升拆迁安置房建设品质，改善回迁安置群众居住条件，进一步增强人民群众的获得感和幸福感。一是牢固树立“质量为本”的理念，严格履行法定的项目代建制度、建设程序，推行“阳光建管”，明确代建资格准入、代建招标、代建双方职责等，规范安置房项目代建管理，严把项目质量关。二是坚持和强化设计引领，将优化设计作为提升拆迁安置房建设品质的关键抓手，充分尊重回迁安置群众的居住需求，从项目设计、立面造型、公共空间、绿化景观、设施设备等方面全面提升拆迁安置房项目建设品质；三是按照“规划先行、配套同步，立足当前、兼顾长远，先行建设、提前竣工”的原则，道路、教育、商业、社区服务等配套基础设施和配套公共建筑与安置房项目统一规划设计，同步配套建设，按规定交付使用。下步，针对以往安置房项目建设存在的建设标准有待提高、施工单位施工水平良莠不齐等问题，现已拟定《余杭区安置房项目建设指导性意见（征求意见稿）》，进一步提升安置房建设标准，同时积极探索拆迁安置房全过程代建等建设模式，鼓励具有二级及以上房地产资质的企业作为代建单位参与拆迁安置房建设，由普通项目代建向房产企业实施全过程代建开发新模式转变，积极与中等偏上商品房的品质相接轨。四、关于进一步做好安置房小区命名工作问题根据《地名管理条例》，住宅区、楼宇命名（更名）按照“谁建设、谁申报；谁所有、谁申报”的原则办理申报手续。新建项目由建设单位申报；已交付项目由产权单位或业主大会及其委托的业主委员会申报。住宅区、楼宇命名、更名应符合《地名管理条例》及省、市地名管理相关法规、规范。前期我局已注意到部分村社反映安置房小区名称过于地域化，往往直接使用工程项目、道路名称等，与普通商品房小区存在明显区别，“苑”、“公寓”等一定程度上成了安置房小区的标记。后续我局将指导属地镇街、建设单位注重安置房小区命名工作，能够充分征求小区业主等各方意见，使得安置房小区更加融入现代化城市建设。五、关于进一步做好安置房小区物业管理工作问题 2018年，《余杭区安置房小区物业管理办法》和《关于进一步加强全区住宅小区物业管理工作的实施意见》正式施行，对安置房小区物业管理职能分工和组织架构、物业管理模式、服务内容、物业管理费收缴等给予了明确，有效促进安置房小区物业管理提升。一是物业资金保障。为保障物业资金来源，安置房交付入住未满5年的多高层安置公寓，属自住用房的，物业管理费由出资主体承担；期满5年的原则上由业主自行承担，各镇街根据实际情况予以相应补助。二是物业管理模式。多高层安置公寓小区的物业管理由镇街按照因地制宜的原则，选择实行专业化物业管理、自组式管理或社区化准物业管理模式。其中专业化物业遵循招标法定程序选聘物业服务企业，自组式管理指镇街主导下由村社组织成立物业服务企业，社区化准物业管理指社区组织开展日常管理。截至目前，全区已完成回迁安置房项目共计45个，选择专业物业公司、自组式物业、社区化准物业三种管理模式的分别为17个，20个和8个。三是定期考核评优。根据《关于加强物业管理项目检查考核的通知》，属地镇街每季度对辖区内安置房小区开展实地考核工作，形成项目考核情况上报至我局，由我局公示每季度考核情况，接收社会监督，物业管理项目记分情况与物业招投标、物业企业信用等级评定等工作相关联，为企业评优评奖提供依据。四是提前制定规约。安置房小区项目交付使用前，镇街组织村社按照《杭州市物业管理条例》等相关规定，并结合实际制定小区管理规约，包括物业的使用、维护、管理等，征求业主意见后予以完善。五是探索统一管理。仓前等部分镇街正在探索统一成立物业公司，根据属地实际实行自主式管理，取得了良好的成效。六、关于进一步做好安置房小区群众组织工作问题根据《杭州市物业管理条例》、《余杭区安置房小区物业管理办法》和现代社区建设相关文件精神，我局将继续强化党建引领作用，强化基层治理能力。一是加强领导组织。进一步提高党组织领导下的社区治理能力和水平，构建街道社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业企业三方联动服务机制，明确各方主体责任，建立健全联席会议制度，协调解决物业管理重大问题。二是强化基层治理。及时组建业主委员会和物业管理委员会，积极履行监督、协调、管理等各项职能，提升后期物业长效管理水平，落实强化基层治理能力。三是坚持党建引领。加强物业行业党建工作，推行“小区专员”制度，组建“统合型”小区党组织，明确小区党组织在小区治理各项事务中的领导地位，鼓励党员按照规定程序进入业委会(物管委)。

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案由：

届次：

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领衔人：

承办单位：

区住建局

协办单位：

市规划资源局余杭分局、区公安分局

处理情况：

尊敬的仲秀芳委员：您提出的《关于加强余杭区回迁安置房小区建管用工作的思考与建议》提案收悉。我局领导高度重视，针对您提出的建议，经认真研究，现提出如下意见：一、关于进一步加强安置房小区选址工作问题安置房建设是一项民生工程、民心项目,事关人民群众的切身利益。安置房选址一般按照就地就近原则，提前谋划、做好布局。一是结合新的国土空间总体规划的要求做好安置房的规划布点工作，并与控规做好衔接。二是安置房选址重点考虑基础设施和公共服务较为成熟的区域，包括医疗、教育、商业配套等方面，并避免邻近工业区，创造宜居环境。三是选址实施前做好与村社居民的沟通，广泛听取群众的意见和建议，井纳入到后续的规划和决策过程中。二、关于进一步落实安置房小区回迁进度考核制度问题为加快安置房项目建设进度，使得拆迁户能够尽早得到回迁安置，我局一直将落实考核制度作为重要的保障措施：一是下达计划任务。年初制定并下达当年安置房项目建设和回迁安置计划，明确项目建设、配套设施、回迁安置、投资拨付等工作任务，确保安置房项目按目标计划、时间节点整体推进；二是完善推进机制。建立周报进度、月度通报、定期例会、专项督查等工作机制，以年度任务和时限为主线开展巡查，及时将安置房建设进度明显滞后年度计划、不符合回迁安置时限要求的情况通报至各镇街、平台主要领导，要求即知即改。三是强化督查考核。按照“注重结果、兼顾过程”的原则，采取日常检查与年终考评相结合的方式，对完成任务、质量、时限等情况进行量化考核，考核结果纳入全区综合考评体系。三、关于进一步严把安置房小区工程质量关问题根据市城改办《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》文件精神，我局围绕“新建项目建设品质达到中等偏上商品房水平”总体要求，全面提升拆迁安置房建设品质，改善回迁安置群众居住条件，进一步增强人民群众的获得感和幸福感。一是牢固树立“质量为本”的理念，严格履行法定的项目代建制度、建设程序，推行“阳光建管”，明确代建资格准入、代建招标、代建双方职责等，规范安置房项目代建管理，严把项目质量关。二是坚持和强化设计引领，将优化设计作为提升拆迁安置房建设品质的关键抓手，充分尊重回迁安置群众的居住需求，从项目设计、立面造型、公共空间、绿化景观、设施设备等方面全面提升拆迁安置房项目建设品质；三是按照“规划先行、配套同步，立足当前、兼顾长远，先行建设、提前竣工”的原则，道路、教育、商业、社区服务等配套基础设施和配套公共建筑与安置房项目统一规划设计，同步配套建设，按规定交付使用。下步，针对以往安置房项目建设存在的建设标准有待提高、施工单位施工水平良莠不齐等问题，现已拟定《余杭区安置房项目建设指导性意见（征求意见稿）》，进一步提升安置房建设标准，同时积极探索拆迁安置房全过程代建等建设模式，鼓励具有二级及以上房地产资质的企业作为代建单位参与拆迁安置房建设，由普通项目代建向房产企业实施全过程代建开发新模式转变，积极与中等偏上商品房的品质相接轨。四、关于进一步做好安置房小区命名工作问题根据《地名管理条例》，住宅区、楼宇命名（更名）按照“谁建设、谁申报；谁所有、谁申报”的原则办理申报手续。新建项目由建设单位申报；已交付项目由产权单位或业主大会及其委托的业主委员会申报。住宅区、楼宇命名、更名应符合《地名管理条例》及省、市地名管理相关法规、规范。前期我局已注意到部分村社反映安置房小区名称过于地域化，往往直接使用工程项目、道路名称等，与普通商品房小区存在明显区别，“苑”、“公寓”等一定程度上成了安置房小区的标记。后续我局将指导属地镇街、建设单位注重安置房小区命名工作，能够充分征求小区业主等各方意见，使得安置房小区更加融入现代化城市建设。五、关于进一步做好安置房小区物业管理工作问题 2018年，《余杭区安置房小区物业管理办法》和《关于进一步加强全区住宅小区物业管理工作的实施意见》正式施行，对安置房小区物业管理职能分工和组织架构、物业管理模式、服务内容、物业管理费收缴等给予了明确，有效促进安置房小区物业管理提升。一是物业资金保障。为保障物业资金来源，安置房交付入住未满5年的多高层安置公寓，属自住用房的，物业管理费由出资主体承担；期满5年的原则上由业主自行承担，各镇街根据实际情况予以相应补助。二是物业管理模式。多高层安置公寓小区的物业管理由镇街按照因地制宜的原则，选择实行专业化物业管理、自组式管理或社区化准物业管理模式。其中专业化物业遵循招标法定程序选聘物业服务企业，自组式管理指镇街主导下由村社组织成立物业服务企业，社区化准物业管理指社区组织开展日常管理。截至目前，全区已完成回迁安置房项目共计45个，选择专业物业公司、自组式物业、社区化准物业三种管理模式的分别为17个，20个和8个。三是定期考核评优。根据《关于加强物业管理项目检查考核的通知》，属地镇街每季度对辖区内安置房小区开展实地考核工作，形成项目考核情况上报至我局，由我局公示每季度考核情况，接收社会监督，物业管理项目记分情况与物业招投标、物业企业信用等级评定等工作相关联，为企业评优评奖提供依据。四是提前制定规约。安置房小区项目交付使用前，镇街组织村社按照《杭州市物业管理条例》等相关规定，并结合实际制定小区管理规约，包括物业的使用、维护、管理等，征求业主意见后予以完善。五是探索统一管理。仓前等部分镇街正在探索统一成立物业公司，根据属地实际实行自主式管理，取得了良好的成效。六、关于进一步做好安置房小区群众组织工作问题根据《杭州市物业管理条例》、《余杭区安置房小区物业管理办法》和现代社区建设相关文件精神，我局将继续强化党建引领作用，强化基层治理能力。一是加强领导组织。进一步提高党组织领导下的社区治理能力和水平，构建街道社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业企业三方联动服务机制，明确各方主体责任，建立健全联席会议制度，协调解决物业管理重大问题。二是强化基层治理。及时组建业主委员会和物业管理委员会，积极履行监督、协调、管理等各项职能，提升后期物业长效管理水平，落实强化基层治理能力。三是坚持党建引领。加强物业行业党建工作，推行“小区专员”制度，组建“统合型”小区党组织，明确小区党组织在小区治理各项事务中的领导地位，鼓励党员按照规定程序进入业委会(物管委)。

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