各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《余杭区农村住房建设管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府办公室

2020年7月23日

余杭区农村住房建设管理办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为进一步规范农村住房建设和管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城乡规划条例》和《关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69号）、《浙江省农村住房建设管理办法》、《杭州市农村住房建设管理暂行办法》等法律法规和有关政策文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　在余杭区行政区域内集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。    

第三条  本办法所称农村宅基地，是指经依法确定，农村集体经济组织（指村股份经济合作社和村经济联合社，下同）用于保障其成员生活居住的农村集体建设用地（包括附属用房、庭院用地）。

本办法所称的农村住房及建设，是指农村集体经济组织成员在依法审批宅基地上的住宅房屋及其建设行为。

第四条  农村宅基地所有权由农村集体经济组织统一行使。

第五条　农村住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）权责一致原则。申请在集体土地上建房的主体，应是享有集体经济组织成员权利并承担集体经济组织成员义务的本集体经济组织成员。

（二）符合规划原则。必须符合城乡规划、土地利用总体规划及其他相关规划，按照规划进行统筹安排。

（三）节约集约原则。积极开展全域土地整治，坚持“一户一宅、建新拆旧”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，依法使用林地，严格控制宅基地面积。

（四）分类处置原则。农民多高层公寓实施区停止农户建房审批。非农民多高层公寓实施区按本办法申请建房，涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等法律法规有特别规定的区域，按有关程序报批。

（五）严格审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（六）分级管理原则。严格按照“村民申请、村级讨论、镇街审批、区管转用”的分级管理模式进行管理。

第六条　区人民政府负责本行政区域内农村住房规划建设的统一领导和监督管理。

区农业农村局具体承担指导宅基地分配、使用等监督指导工作。

区住建局具体承担农村住房建设的监督指导工作。

市规划和自然资源局余杭分局具体履行土地管理有关职责，做好规划编制、指标安排、用地保障、确权颁证等工作。

其他有关部门按照规定职责，负责农村住房建设的有关管理工作。

镇人民政府（街道办事处）〔以下简称镇（街）〕是农村住房建设的审批和监管责任主体，具体负责本行政区域内农村住房建设的规划、建设和管理，建立镇（街）农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度，指导村民会议制定、修改村民自治章程、村规民约，加强农村住房自治管理。

村（居）民委员会应当加强对农村住房建设的管理和服务，指导和帮助建房村民依法办理有关手续和实施建设活动。发现违法行为的，应当及时劝阻，并向有关部门和镇（街）报告。鼓励村（居）民委员会对农民建房审批推行“一件事”办理服务。

第二章　审批要求和程序

第七条  农村村民一户（以下简称“农户”）只能拥有一处宅基地。

本办法所称的农户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，按农村土地承包经营权证等集体经济组织有效权证、实际居住情况、风俗习惯、历史传统、家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。

第八条  本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请建房：

（一）因自然灾害或人为原因造成住房损毁的，影响实际居住和使用的；

（二）人均住房建筑面积不足30平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的；

（三）家庭中有多个子女，其中达到法定结婚年龄并落实好父母、直系长辈的住房及赡养问题的；

（四）离婚夫妻一方再婚满两年，放弃原有农村房屋产权的；

（五）因规划实施需要调整迁建的；

（六）法律、法规和政策规定的其他情形。

第九条　符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）建房选址不符合相关规划条件的；

（二）将农村住房或宅基地改作他用，或者以出卖、出租、赠与等形式处置宅基地及地上建筑物后再申请建房的；

（三）原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置，申请拆建的；

（四）违法占地、违法建房、“一户多宅”等未处理结案的；

（五）祖父母与孙子女、父母与子女之间单独申请宅基地的；

（六）政府供养的孤寡老人、五保户等特困人员；

（七）本人已享受房改房、集资房、经济适用房等其它福利分房的；

（八）在农村集体经济组织已享受宅基地的，或者在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的；

（九）法律、法规和政策规定的其他情形。

第十条  符合下列情形之一的，在农村集体经济组织成员清册基础上，可按照以下规定申请计算建房人口：

（一）未达到法定结婚年龄独生子女凭有效证明可按2人计算，但违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口；

（二）已婚夫妻一方是本集体经济组织成员的，尚未生育子女的，凭结婚证可增加2人计算；

（三）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈属同一农户的，少于4人的可按4人计算；

（四）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口;

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第十一条　实行年度建房总量控制。各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局提出下一年度农村住房建设计划申请，区农业农村局根据上报的农村住房建设计划会同市规划和自然资源局余杭分局调查核实后报区政府批准，待省自然资源厅新增建设用地指标下达后，再下达各镇（街）计划建房额度。各镇（街）在区政府批准的计划内实施农村建房，做到总量控制、建设有序。

第十二条　建房审批流程如下：

（一）申请受理。由农户向村（居）民委员会提出申请，村（居）民委员会应当就建房的宅基地位置、用地范围、农户资格、建房人口、建房标准等内容进行讨论，讨论通过后在村（居）民委员会及建房现场公告不少于7天，公告期满无异议的，报镇（街）审批；有异议的，应召开集体经济组织成员代表会议或成员会议进行集体商议并形成决议，到会成员应占应到会成员的三分之二以上，其通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效。

（二）镇（街）审批。镇（街）依据城乡建设规划、土地利用总体规划及其他相关规划，5个工作日内对申请农户的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，按建房的不同用地性质办理相关手续。对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知农户。涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等法律法规有特别规定的区域，需在镇（街）审批前报相关主管部门前置审批，相关程序另行制定。

1. 原宅基地审批：镇（街）在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。

2. 新基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报市规划和自然资源局余杭分局办理农转用报批手续，农转用批准后核发《乡村建设规划许可证》，再根据农转用批文办理用地手续。

（三）批准公布。农村住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（居）民委员会，由村（居）民委员会在7个工作日内将批准结果进行公布。

第十三条　农户申请农村建房时，应提交以下材料：

（一）农村建房书面申请和村民委员会签署的书面意见；

（二）本农户家庭成员中享有建房资格及建房人口情况等证明材料；

（三）标明位置和用地范围的宅基地用地平面图，使用原有宅基地的提供宅基地合法性证明；

（四）符合规划设计要求的农房建设施工图（含通用图集）；

（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

第三章  规划选址和建造标准

第十四条　科学编制中心村建设规划，引导农村居民按规划有计划地向城镇（集镇）和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。由镇（街）做好农户的建房选址审批，镇（街）在审批时应遵循以下原则：

（一）应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房；

（二）不得位于公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围，避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造；

（三）选址时位置不影响周边户的日照、通行，不与村庄基础设施建设相矛盾。

第十五条　农村住房建设应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，涉及交通、林业、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。

第十六条　农户宅基地面积标准（包括附属用房、庭院）限额如下：

（一）占用耕地的，3人及以下（指符合条件的建房人口，下同），不超过100平方米；4～5人，不超过115平方米；6人及以上，不超过125平方米。

（二）使用其他土地的，3人及以下，不超过120平方米；4～5人，不超过130平方米；6人及以上，不超过140平方米。

（三）两个农户以上联建的，每户统一控制在125平方米之内。

第十七条 房屋建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。架空层层高超过2.2米（含）的按1层计算层次。地下空间利用不得超过建房批准范围，深度不超过2.8米，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害，地下空间不计入建筑总面积。建筑高度均以室外地坪标高起计。法律法规和规范性文件另有要求的除外。

第十八条　农房建筑面积计算标准参照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》执行。农户总建筑面积限额如下：

（一）占用耕地的，3人及以下，不超过300平方米；4～5人，不超过345平方米；6人及以上，不超过375平方米。

（二）使用其他土地的，3人及以下，不超过360平方米；4～5人，不超过390平方米；6人及以上，不超过420平方米。

（三）两个农户以上联建的，每户不超过375平方米。

第四章　勘察设计和建设施工

第十九条　除原址拆建外，异地新建的农村住房，应根据建房所处位置的地质条件，对地基地质进行勘察验证；应尽量避开地质灾害易发区，确实不可避免的，应当依法实施地质灾害危险性评估，并按要求做好防治措施。

农房建设应同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的,应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。

第二十条　除使用农房设计通用图集外，农户应当委托具有房屋建筑工程设计资质的建筑工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行施工图设计。在申请乡村建设规划许可证前提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等。设计单位或设计人员对施工图设计负责。

第二十一条　农村住房建设应当选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农房建设技能要求的农村建筑工匠施工。

受委托的施工企业或者农村建筑工匠必须按图施工，不得擅自修改工程设计，应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量负责。

第二十二条　镇（街）和村（居）民委员会应当指导、监督农户与承建人签订《农房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

经批准同意建设的农户，鼓励委托具有房屋建筑工程监理资质的工程监理单位或者房屋建筑工程专业的注册监理人员对农村住房施工进行监理。

第二十三条　农户建房经批准后，由属地镇（街）将该农户的建房审批情况在建房点公示，实行挂牌告示施工。建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。

宅基地及建房公示牌由区农业农村局提供样板，各镇（街）根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌内容包括农户户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层次、承建人、审批时间和监督电话等。

第五章　用地和规划核实、产权登记

第二十四条　农村住房建设竣工后，农户应向镇（街）申请农房用地和规划核实。镇（街）应根据图纸、乡村规划许可证等审批资料的要求，及时开展现场核实。对符合乡村规划许可内容的，5个工作日内出具规划核实确认书。不符合乡村规划许可内容的，提出书面整改意见，整改完成后出具用地和规划核实确认书。

农户应及时组织建筑施工企业或农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或人员也应当参加竣工验收。农户和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。

第二十五条　农村住房用地规划核实确认通过后，可向不动产登记机构申请办理农村宅基地及房屋不动产登记发证等手续。

第二十六条　镇（街）应当将农村住房建设管理过程中所收集的资料进行整理归档，参照城建档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理。有条件的应当建立农房建设电子档案数据库。

区农业农村局对宅基地及农房实行备案管理，镇（街）应统一于当年12月底前书面报区农业农村局、市规划和自然资源局余杭分局、区住建局备案。

第六章　技术服务和监督管理

第二十七条　区住建局制定农村住房建设年度技术服务工作方案，鼓励和引导社会各方面技术力量支持农房建设，组织大专院校、科研机构、行业协会和具有建筑、结构等专业技术人员深入农村，提供技术咨询和指导服务。

第二十八条　区住建局组织编制农房设计通用图集，定期推出多种造价的农房设计图集，利用集中发放、网络平台等方式供农户查询选用。

第二十九条　镇（街）可组织有资质的技术单位进行服务招标，建立地质勘探、建筑设计、施工、监理等相应名录库，为农户提供专业的设计施工服务，供农户建房选择。农户也可自行委托具有相应资质的单位进行设计施工，但房屋外观等需符合统一的建筑风貌要求。

第三十条　区住建局负责组织村镇管理人员和农村建筑施工人员的培训。通过开展专业技能、安全知识等方面培训，提高村镇管理人员和农村建筑施工人员的技术水平及专业素质。

第三十一条  镇（街）要组织人员落实选址到场、放样到场、砌基到场、施工到场、验收到场的“五到场”管理制度并建立相应台账。农户应当提前5个工作日通知镇（街）到场检查，“五到场”由属地镇（街）负责组织实施，涉及异地新建的由市规划和自然资源局余杭分局配合。

第三十二条　镇（街）应对农户加强监管。建立健全质量安全监督制度和巡查制度，建立监管网络，及时发现和制止农户建房中的各类违法违规行为。

第七章　责任追究

第三十三条　未取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定建造农村住房的，由属地镇（街）责令停止建设、限期整改；逾期不整改的，依法予以拆除。

第三十四条　农户存在提供虚假审批材料，尤其是通过隐瞒事实等行为骗取审批的，一经发现，立即撤销审批，对违法行为依法追究责任。

第三十五条　农房建设管理工作人员在农户建房申请、审核、审批、竣工验收核实等过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权和徇私舞弊的，依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十六条　农户在建房过程中出现无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的，由属地镇（街）依法处理，因违建行为造成的损失由农户自行承担。

属地镇（街）发现承建方、监理方存在违法违规行为的，应及时抄报行业主管部门，由相应主管部门或执法部门依照建筑业管理等相关法律法规进行查处。    

第八章　附　则

第三十七条  统一规划、统一建设的村民聚居点按照法定建设程序进行监督管理。

第三十八条　本办法自2020年8月23日起正式试行，试行期一年。原《杭州市余杭区人民政府办公室关于印发<余杭区农村私人住房建设管理办法（试行）>的通知》（余政办〔2017〕83号）同时废止。

第三十九条  本办法试行后，与上级人民政府或其业务主管部门新制定的农村建房管理规定内容相违背的，从其规定。

余政办〔2020〕52号.doc