各镇人民政府、街道办事处,区直有关单位，各房地产开发企业，各物业服务企业：

为进一步做好全区物业保修金和专项维修资金使用工作，根据区委区政府的意见，由区住建局、区市场监管局和区消防大队共同研究制定了《关于规范全区物业保修金和专项维修资金使用的实施意见》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻实行。

杭州市余杭区住房和城乡建设局  杭州市余杭区市场监督管理局

杭州市公安消防支队余杭区大队

2017年12月1日

关于规范全区物业保修金和专项维修资金使用的实施意见

为规范我区物业保修金和专项维修资金（以下简称物业“两金”）的使用，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护广大业主的合法权益，结合我区实际，特制定本意见。

一、基本原则

深入贯彻落实《杭州市物业管理条例》，规范我区物业保修金和专项维修资金使用，进一步方便广大业主申请使用物业“两金”，着力解决物业“两金”使用难和使用不到位等问题。

二、使用范围和步骤 

（一）物业保修金。物业保修金是指建设单位按照物业建筑安装总造价百分之二的比例向所在地保修金管理机构（区住建局房地产管理处，以下简称区房管处）交存的资金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业保修金存储期限为八年，存储期满后，区房管处应将物业保修金本息余额退还给建设单位。区房管处应当做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。

1.使用范围。在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：

（1）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题，建筑安装工程主要包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、建筑节能等分部工程。

（2）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

2.常规流程。建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的且经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的，或经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的，需要使用物业保修金的，可以按照下列程序使用物业保修金：

（1）相关业主或者业主委员会向质量主管部门要求督促建设单位履行维修义务。

（2）经质量主管部门协调未果的，由质量主管部门认定质量问题，如其认为需要专业鉴定机构出具鉴定报告的，可由相关业主或者业主委员会委托专业鉴定机构进行鉴定，鉴定费用可在物业保修金中列支。

（3）由相关业主提出认定或鉴定的，应将认定意见或鉴定结果，告知业主委员会或社区（村），并向业主委员会或社区（村）出具委托维修的委托书。

（4）业主委员会或社区（村）应及时明确工程维修内容、工程预算、施工单位等事项，在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日。

（5）公示期满后，业主委员会或社区（村）持相关业主同意使用保修金的委托书以及工程预算方案、工程鉴定合同、施工承包合同等资料，向区房管处提出申请使用物业保修金，也可向镇（街道）物管科提出申请，由镇（街道）物管科报区房管处申请使用物业保修金。

（6）区房管处在收到申请后五个工作日内审核并预拨付百分之五十的维修费用。

（7）工程完工后，业主委员会或社区（村）出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告、工程款发票等资料，向区房管处申请拨付维修费用的余额，也可向镇（街道）物管科提出申请，由镇（街道）物管科报区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。

3.应急流程。经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定消防设施、电梯设备、外墙脱落、原设计的安防设施设备及其他涉及公共安全的部位存在重大安全隐患，经业主委员会或建设单位同意使用物业保修金进行维修的，可以按照下列应急程序使用物业保修金：

（1）相关部门在检查中发现消防设施、电梯设备、外墙脱落等涉及公共安全的部位，存在重大安全隐患的，应及时告知属地镇（街道）。属地镇（街道）可向相关质量主管部门提出安全隐患的认定申请，也可委托专业鉴定机构进行鉴定，并签订工程鉴定合同，鉴定费用可在物业保修金中列支。

（2）属地镇（街道）将重大安全隐患认定意见或鉴定结果，告知业主委员会及建设单位，由业主委员会或建设单位出具委托维修的委托书，属地镇（街道）据此作出组织或指定社区（村）代为维修的决定，并告知建设单位和区房管处。

（3）属地镇（街道）或指定的社区（村）应及时明确工程维修内容、工程预算、施工单位等事项，并在小区内进行公示，公示期限不少于五日。

（4）公示期满后，属地镇（街道）或指定的社区（村）持业主委员会或建设单位同意使用保修金的委托书、代为维修的决定以及工程预算方案、工程鉴定合同、施工承包合同等资料，向区房管处申请使用物业保修金。

（5）区房管处在收到申请后五个工作日内审核并预拨付百分之五十的维修费用。

（6）工程完工后，属地镇（街道）或指定的社区（村）持属地镇（街道）出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告、工程款发票等资料，向区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。

4.退还程序。建设单位在物业区域内首套房屋交付满八年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构应当在首套房屋交付满八年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。公示期限内由镇街牵头组织相关质量主管部门到现场进行物业项目保修期满交接验收，并出具验收意见，物业所在社区、开发建设单位、业主委员会、物业服务公司做好配合工作。

（二）物业专项维修资金。物业专项维修资金是指由业主交存的专项用于物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。维修资金管理机构（区房管处）应当做好维修资金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布专项维修资金的交存、使用等情况，接受业主的监督。物业共用部分、共用设施设备在保修期内，符合物业保修金使用条件的，应当先使用物业保修金。

1.使用范围。共用部位和共用设施设备（供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外）包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等。

2.常规流程。物业共用部位和共用设施设备在保修期满后，需要使用物业专项维修资金的，可以按照下列程序申请使用物业专项维修资金：

（1）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项。

（2）业主委员会或社区（村）审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示。

（3）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向区房管处提出申请。

（4）区房管处在收到申请后五个工作日内，审核后预拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用。

（5）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。

工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免于审计。工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。

3.简易流程。保修期满后，电梯、消防设施设备严重损坏危及公共安全的，经业主委员会或社区（村）书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金： 

（1）对符合通过简易流程动用物业专项维修资金使用条件的情形，物业服务企业可向区市场监管局或者区消防大队提出申请，并提交经业主委员会或社区（村）同意的电梯或者消防设施设备维修报告，维修报告应包括工程维修内容、工程预算、施工单位等内容。

（2）区市场监管局或者区消防大队对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日。

（3）物业服务企业持区市场监管局或者区消防大队的确认书、工程预算方案、业主委员会或社区（村）的书面同意意见等资料，向区房管处申请物业专项维修资金。

（4）区房管处在收到申请后五个工作日内，审核后预拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用。

（5）工程完工后，物业服务企业持由区市场监管局或者区消防大队出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。

（6）业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

4.应急流程。保修期满后的消防设施设备严重失修，存在重大火灾隐患，经消防部门出具责令改正通知后，业主不进行维修、更新、改造的，可以按照下列应急程序使用物业专项维修资金：

（1）保修期满后的消防设施设备严重失修，存在重大火灾隐患，经消防部门出具责令改正通知后，业主不进行维修、更新、改造的，可由属地镇（街道）或者社区（村）代为维修、更新、改造。

（2）属地镇（街道）或社区（村）应及时明确工程维修内容、工程预算、施工单位等事项，并送属地消防部门进行书面确认。

（3）属地镇（街道）或社区（村）将经消防部门确认的工程维修内容、工程预算、施工单位在物业管理区域内进行公示，公示期限不少于五日。

（4）公示期满后，属地镇（街道）或社区（村）持消防部门责令改正通知书及书面确认书、工程预算方案、施工承包合同等资料，向区房管处申请使用物业专项维修资金。

（5）区房管处在收到申请后五个工作日内，审核后预拨付百分之五十的维修费用。

（6）工程完工后，属地镇（街道）或社区（村）持消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告、工程款发票等资料，向区房管处申请拨付维修费用（包括审计费用及维修费用）的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。

5.未实施物业管理的住宅小区，由所在社区（村）参照前款规定制定使用方案，并组织实施。

三、附则

本实施意见于2018年1月1日起施行。

       关于印发《关于规范全区物业保修金和专项维修资金使用的实施意见》的通知.doc