为提升街道住宅小区物业管理水平，创建未来科技城核心区块宜居宜业的城市环境，根据《关于进一步加强全区住宅小区物业管理工作的实施意见》（区委办〔2018〕2号）、《关于进一步加强全区物业综合性管理工作的通知》（余建〔2019〕326号）和《关于加强仓前街道住宅小区物业管理工作的实施意见》（仓街办〔2019〕44号）等文件精神，结合《仓前街道关于加强住宅小区物业信访问题处置的实施意见（试行）》工作要求，现对《仓前街道住宅小区物业管理工作考核办法》进一步细化和完善，对各物业服务企业实行物业管理工作奖罚机制，具体内容如下：

一、考核对象

本街道范围内所有住宅小区，包括商品房、多高层安置房、两户一联多户多联安置房以及老旧小区的物业服务企业/团队。

二、考核原则

开展物业服务考核工作，实行公开、公平、公正原则，采取不同物业服务模式不同考核方式，主要考核部门为社（村）、街道区域发展与治理中心（物管办）（以下简称物管办）及其他职能科室，季度、半年度、年度考核以及第三方专业公司年度评测相结合，突出企业的实绩和物业服务水平。

三、考核分值及方式

1、考核分值为基础分100分+附加分±10分制。三类物业服务模式考核方式分别为：

（1）专业化物业服务模式（商品房住宅小区）

由社（村）负责考核小区第一、第三季度物业服务工作；由物管办牵头属地社（村）及街道相关职能科室负责考核小区半年及全年两次的物业服务工作；由社区、小区业主委员会、物管办以及街道聘请的第三方专业公司进行年度服务效果评测。前两者考核分值占比85分，后者占比为15分。

（2）社区化准物业服务模式（老旧住宅小区、两户一联多户多联安置小区）

由物管办牵头属地社（村）及街道职能科室共同负责考核小区四季度物业服务工作；由社区、小区业主委员会、物管办以及街道聘请的第三方专业公司进行年度一次性服务效果评测；四季度考核分值占比85分，年度一次性考核分值占比为15分。

（3）自组式物业服务模式（多高层公寓安置小区）

由物管办牵头属地社（村）及街道相关职能科室负责考核小区全年四个季度的物业服务工作；由小区业主委员会（未成立业主委员会的由属地社（村））、物管办和街道聘请的第三方专业公司进行年度服务效果评测。前者考核分值占比85分，后者占比为15分。

（4）附加分±10分为各类物业服务模式分别考核，年终一次性由街道职能部门考核。完成的加10分，部分完成的酌情加分，未完成的则从基础分部分倒扣10分。

2、考核等级划分：90分（含）及以上为优秀，85分（含）-90分为良好，75分（含）-85分为合格，75分以下为不合格（以上分值包括附加分）。

3、有下列情况之一的企业直接列为不合格企业，且在区住宅小区物业管理工作星级评定中列为不评星企业。

①有重大违法行为记录的；

②发生重大安全责任事故的；

③因物业服务管理不善而发生业主群体上访事件的；

④在省、市、区重大考评活动中存在严重过失、影响考评结果的；

⑤在物业专项维修资金使用申报过程中弄虚作假的；

⑥其他严重影响物业管理行业形象、有损业主利益的情况。

四、考核内容

1、考核内容由综合管理、房屋管理、维修保养、秩序维护、绿化保洁、服务效果组成，根据不同物业服务类型、考核主体制定考核内容及对应分值（考核细则详见附件一、附件二、附件三）。

2、附加分值考核内容主要为本年度内街道各项重点工作，具体内容及考核分值分配由物管办另行通知。

五、考核程序

（一）评分

1、由属地社（村）按照专业化物业服务模式的«考核细则»分别完成第一、第三季度对综合管理、房屋管理、维修保养、秩序维护、绿化保洁共计85分的考核，评分需充分听取业主委员会（前期为开发商）、街道相关职能科室意见，每季度评分结果经社（村）书记签字确认并加盖社区公章后报物管办。

2、由物管办牵头属地社（村）及街道相关职能科室按照对应物业服务模式«考核细则»完成全年度对综合管理、房屋管理、维修保养、秩序维护、绿化保洁共计85分的考核，评分需充分听取属地社区（村）和业主委员会意见，评分结果经科室主任签字确认并加盖科室公章后备查。

3、根据不同物业服务模式分别由属地社（村）、小区业主委员会、物管办以及街道聘请的第三方专业公司进行年度一次性服务效果共计15分的评测，对应结果报街道区域发展与治理中心（物管办）。

4、根据街道年度重点工作内容由对应职能科室进行年度附加分10分考核，考核结果报物管办。

（二）分值汇总与计算

1、每年12月30日前由物管办对综合管理、房屋管理、维修保养、秩序维护、绿化保洁共计85分制汇总统计，具体计算方式为：

（1）专业化物业服务模式小区

社区第一、第三季度两次考核的平均值乘以40%+物管办半年度、年度两次考核的平均值乘以60%=小区年度分值。

（2）自组式及社区化准物业服务模式小区

物管办及相关职能科室四个季度考核的平均值=小区年度分值。

2、小区年终考核总得分=综合管理、房屋管理、维修保养、秩序维护、绿化保洁年度权重合计分值（85分制）的年度分值+年终服务效果得分（15分制）±附加分值得分（10分制）。

3、半年度优秀奖为得分76.5分（含）以上，计算方式为：

（1）专业化物业管理模式小区半年度得分=社区第一季度考核分乘以40%+物管办半年度考核乘以60%。

（2）自组式及社区化准物业管理模式小区半年度得分=物管办一、二季度考核平均值。

4、物管办按小区年终得分分值确定物业服务企业年度考核等级。

（三）结果公示

物管办每年对考核结果在政府平台、各社区（村）宣传栏公示，广泛听取广大群众意见，接受社会各界监督，公示时间为七天。对公示无异议的企业，报街道领导小组，经领导小组审核确认后予以相应奖罚，并将最终评定结果进行公布，记入街道区域发展与治理中心（物管办）物业企业信用档案。

六、结果运用

1、专业化物业服务模式小区

（1）全年最终考核分值达优秀级的小区评选为“优秀物业服务中心”，年终对其颁发荣誉证书，并对单体管理建筑面积在50万方及以上的奖励5万元；建筑面积在35万（含）-50万方的奖励4万元；建筑面积在20万（含）-35万方的奖励3万元；建筑面积在10万（含）-20万方的奖励2.5万元；建筑面积在10万方以下的奖励2万元。

（2）在年度四个季度考核中单项服务平均分值第一名及对比上一年度提升最大的服务团队分别评选为“优秀团队”和“进步团队”，年终对其颁发荣誉证书，并对每个团队各奖励5000元。

（3）获得“优秀物业服务中心”奖的小区项目经理评选为年度“金牌物业经理”，年终对其颁发荣誉证书，并对每人奖励5000元。

2、自组式物业服务模式小区

（1）安置小区考核分值达优秀级的小区评选为“优秀物业服务中心”，年终对其颁发荣誉证书，并对单体管理建筑面积在50万方及以上的奖励5万元；建筑面积在35万（含）-50万方的奖励4万元；建筑面积在20万（含）-35万方的奖励3万元；建筑面积在10万（含）-20万方的2.5万元；建筑面积在10万方以下的奖励2万元。

（2）在年度四个季度考核中单项服务平均分值第一名及对比上一年度提升最大的服务团队分别评选为“优秀团队”和“进步团队”，年终对其颁发荣誉证书，并对每个团队各奖励5000元。

（3）获得“优秀物业服务中心”奖的小区项目经理评选为年度“金牌物业经理”，年终对其颁发荣誉证书，并对每人奖励5000元。

3、社区化准物业服务模式小区

（1）考核分值达优秀级的物业项目，评为“优秀物业服务小区”奖励3万元，奖金主要用于小区公共区域的维修、更新及小区文化活动的开展。已成立业主委员会的奖金由业主委员会保管，经业主大会商议通过使用方案后实施；未成立业主委员会的由属地社区（村）代为保管，由属地社区监管奖金的使用情况。

（2）如小区聘请专业物业服务企业管理考核分值达优秀级的项目，项目经理评选为年度“金牌物业经理”，年终对其颁发颁发荣誉证书，并对每人奖励5000元。

4、共同适用条款

（1）每半年考核分值达优秀级的小区由街道颁发“物业服务示范小区”流动红旗。

（2）在年度考核中，能够有效控制物业信访增长量的住宅小区，实现同比上一年度物业信访达到零增长的物业项目，评为“信访零增长小区”，年终对其颁发荣誉证书，奖励1万元。（备注：因物业管理问题引发的5人以上群体性区级访及以上事件或者同一事件同一人超过5次以上的反复投诉信访件，实行一票否决制）；连续三年获得“信访零增长小区”,则在第三年另行给予“和谐家园”奖项，奖励3万元。

（3）业委会、物业企业共同为创建美好家园积极协作并取得业主、社区、街道一致认可的，且在业委会、物业企业年度“金牌搭档奖”考核中得分在43分及以上的，评为业委会、物业企业“金牌搭档”奖，年终对其颁发荣誉证书，业委会、物业企业各奖励1万元。

（3）个人有重大先进、突出事迹〔以社区（村）、物管办确认为准〕或本年度内两次及以上获得业主授予锦旗的物业服务人员（仅限于基层服务人员），评选为年度“最美物业人”（以社区（村）确认为准），年终对其颁发荣誉证书，每人奖励2000元。

（4）以上奖金由小区物业服务中心提供奖励名单及个人汇款账号信息加盖企业公章后上报给属地社（村），由属地社（村）初审上报给街道区域发展与治理中心（物管办），经职能科室审核后交由街道财办支付。属地社（村）对获得奖励的名单在对应小区及社（村）宣传栏中公示。

（5）年度评分结果纳入街道的«余杭区物业服务企业（管理项目）星级评分标准»。

（6）街道区域发展与治理中心（物管办）每年编制仓前街道优秀物业服务企业名录库，通过街道、社区（村）宣传平台向社会公布。

（7）街道区域发展与治理中心（物管办）对一年度物业工作考核不合格的物业服务企业开展诫勉谈话，对连续两年考核不合格的物业服务企业，列入仓前街道物业服务企业“不满意单位”，并取消街道对其物业项目管理区级年度评星资格，并通过街道、社（村）宣传平台向社会公布。

（8）对连续两年考核不合格的物业服务企业，报区住建局物业科备案，建议取消其在余杭区住宅小区物业管理投标资格。

本考核办法试行期为一年，街道办事处可根据实际工作开展进行适当调整，本办法的最终解释权归街道区域发展与治理中心（物管办）。

附件：1.仓前街道商品房住宅小区物业管理工作考核细则（专业化物业管理）

2.仓前街道多高层公寓安置小区物业管理工作考核细则（自组式物业管理）

3.仓前街道老旧、两户一联多户多联住宅小区物业管理工作考核细则（社区化准物业管理）

4.业委会、物业企业“金牌搭档”奖评比细则。

杭州市余杭区人民政府仓前街道办事处

2020年6月18日

仓街办〔2020〕70号.doc