为进一步贯彻落实省、市关于商品房预售资金管理的规定，加强商品房预售资金监管，维护消费者合法权益，报经区住建局局务全体会议同意，拟定了《余杭区商品房预售资金监管工作实施办法（试行）》（征求意见稿）。根据规范性文件制定程序，现向社会公开征求意见，请依据有关法律法规向区住建局提出修改意见和建议。意见反馈截止时间为2月3日。

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附件：《余杭区商品房预售资金监管工作实施办法(试行）》（征求意见稿）

余杭区住房和城乡建设局

2020年1月20日

余杭区商品房预售资金监管工作实施办法

（试行）（征求意见稿）

各商业银行、邮政储蓄银行、农村合作银行、房地产开发企业、工程监理单位：

为进一步贯彻落实省、市关于商品房预售资金管理的规定，加强商品房预售资金监管，维护消费者合法权益，结合我区实际，将商品房预售资金监管的有关事项通知如下：

一、监管账户的开设

（一）房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”）。批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。

（二）新申请预售的商品房建设项目，必须在我区的银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

（三）房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议》”），明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1.监管项目的工程形象进度表；

2.监管项目各阶段资金使用计划；

3.监管项目工程预算清册；

4.投标文件、中标通知书；

5.监管银行要求的其他资料。

（四）房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，向区住建局提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

1.商品房预售资金监管协议书；

2.监管银行预发放的资金账户账号；

3.监管项目的工程形象进度表；

4.监管项目各阶段的资金使用计划。

未签订商品房预售资金监管协议的项目，区住建局不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

（五）房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。监管银行在账户开立后五个工作日内，将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报中国人民银行余杭支行备案。

（六）房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向区住建局提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报区住建局和中国人民银行余杭支行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

二、监管资金的收存

（一）房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

（二）按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

（三）分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

三、监管资金的使用

（一）商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

（二）房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应根据监管项目的工程进度编制资金使用计划,资金使用计划中的工程预算清册总额度为监管项目达到竣工交付条件所需的全部工程造价，全装修住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装修工程造价。

（三）房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明；

2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明；

3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

4.申请法定税费的，提供相关单据；

5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

6.在监管项目达到规定节点的工程进度后,房地产开发企业应向监管银行报送监理单位和施工单位出具的关于工程进度节点的确认函。

首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。

（四）监管银行应当根据相关证明材料及工程进度节点，严格审核监管项目需要拨付的资金，确保留有足够的资金用于竣工交付。经审核符合条件的，应在2个工作日内将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。具体工程进度节点要求如下：

1.2015年新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》施行前已签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目，预售楼栋中最高楼栋为六层（含六层）以下的，按照取得预售许可、结构封顶、拆除脚手架、单位工程质量竣工验收、竣工备案五个环节设置资金使用节点，申请使用额度分别不得超过监管总额度的50％、20%、10%、10%和5%；预售楼栋中最高楼栋为七层及以上的，按照取得预售许可、建设总层数达1/2（最低不得少于6层）、结构封顶、拆除脚手架、单位工程质量竣工验收、竣工备案六个环节设置资金使用节点，申请使用额度分别不得超过监管总额度的30％、20%、20%、10%、10%和5%。

2.2015年新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》施行后签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目，预售楼栋中最高楼栋为十层以下（含十层）的，按照取得预售许可、拆除脚手架、单位工程质量竣工验收、竣工备案设置资金使用四个节点，申请使用额度分别不得超过监管总额度的70%、10、10%和5%；预售楼栋中最高楼栋为十一层及以上，按照取得预售许可、结构封顶、拆除脚手架、单位工程质量竣工验收、竣工备案五个环节设置资金使用节点，申请使用额度分别不得超过监管总额度的50%、20%、10%、10%和5%；一百米以上（超高层），按照取得预售许可、结构封顶、拆除脚手架、单位工程质量竣工验收、竣工备案五个环节设置资金使用节点，申请使用额度分别不得超过监管总额度的50%、20%、10%、10%和5%。

（五）房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，向监管银行申请替换同等额度的监管资金，但替换额度不得超过监管项目监管总额度对应节点的30%。现金保函应当明确兑付条件和兑付程序。　

（六）房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，应及时将相关款项以转账方式退还给购房人。

四、资金账户的管理

（一）监管银行应在每月13日前，为房地产开发企业出具监管项目的上月的预售资金收缴、支出情况对账单，在对账单中明确预售资金收缴明细和支出用途。同时，按月将本银行监管的商品房预售资金情况报中国人民银行余杭支行备案。

（二）房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报区住建局备案。

（三）监管项目取得竣工验收备案表后，房地产开发企业应向区住建局申请撤销商品房预售资金监管，并提交申请表及竣工验收备案表等相关证明材料，经审批后报开户银行。

（四）监管银行在收到房地产企业提交的申请表及竣工验收备案表等材料后，应按规定与房地产开发企业办妥相关手续，撤销资金账户。房地产开发企业应及时将资金账户撤销的证明报区住建局备案。

（五）中国人民银行余杭支行、中国银行保险监督管理委员会浙江监管局余杭监管组负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

（六）区住建局负责对房地产开发企业的商品房预售资金的收缴、使用行为进行监督指导。

五、相关罚则

（一）房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，区住建局应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正，并将其行为记入企业的诚信档案；中国人民银行余杭支行应将其行为记入企业征信系统。

（二）监管银行未按规定审核拨付商品房预售资金的，由中国人民银行余杭支行和中国银行保险监督管理委员会浙江监管局余杭监管组责令限期改正;超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，监管银行除承担连带责任外，三年内不得承接余杭区内的预售资金监管业务。

（三）工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，除承担相应的法律责任外，区住建局将其行为记入企业的诚信档案；造成严重后果的，按行业管理相关规定进行处理。

（四）房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，区住建局、人民银行余杭支行、中国银行保险监督管理委员会浙江监管局余杭监管组应分别责令有关责任单位限期改正，造成严重后果的，监管项目的工程监理单位或监管银行承担连带责任，并依法追究相关责任人的责任。

本通知自2020年3月1日起实施。实施前已申领预售证的项目可参照执行。本通知未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《杭州市商品房预售资金监管实施细则》规定执行。

杭州市余杭区住房和城乡建设局

  中国人民银行余杭支行  

中国银行保险监督管理委员会浙江监管局余杭监管组