国土资源部、财政部、中国人民银行三部委于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》，这成为土地储备工作的主要依据，具有里程碑式的意义。 

土地储备管理办法解析

　　《土地储备管理办法》出台的背景
　　贯彻国务院有关文件，促进土地节约集约利用的需要。2001年国务院15号文件明确：有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。至今已有8年，期间有2004年国务院28号文、2006年31号文，都从国家政策层面肯定了土地储备制度以及土地储备机构。
　　稳定房地产市场，防止市场形势波动过大的需要。政府储备一定量的土地，市场需求大时，就增加供应量，防止地价过高；市场需求不足时就减小供应量，防止土地贱卖。
　　规范储备队伍建设的需要。据不完全统计，现在全国土地储备机构共有2500多家，机构性质、定位各有特色，为了进一步规范发展，就必须加强队伍自身建设。
　　《土地储备管理办法》主要内容
　　明确机构定位 《办法》第三条明确规定：土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一负责本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
　　目前，杭州市土地储备中心是全额财政拨款的事业单位，我区土地储备中心是自收自支的事业单位。
　　强调计划统筹 《办法》第七条明确规定：土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案；《办法》第九条还要求：市、县国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。
　　规定收储范围 《办法》第十条规定的收储范围包括五类，第一类是“依法收回的国有土地”，也就是土地使用权期限已到的国有土地。经土地行政主管部门收回之后，纳入政府土地储备库；
　　第二类是“收购的土地”，收购的土地必须是征为国有的土地，集体土地不能收购。收购的土地不适用征收、征地拆迁标准，而是完全意义上的市场收购行为；
　　第三类是“行使优先购买权取得的土地”，对于低于标定地价80％的二级土地市场使用权流转行为，土地储备机构可以行使优先购买权；
　　第四类是“已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地”，也就是说每年上报农转用审批、征地审批的土地，对于这类土地就适用征收的标准进行补偿。目前，这一类占我区土地储备量的80％以上，是主要来源；
　　第五类是“其他依法取得的土地”。
　　确定资金来源 《办法》第二十四条规定：土地储备资金管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）的规定。文件中明确了土地储备的资金来源是财政投入、商业贷款以及其他经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，而且主要是财政投入。并规定从缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例，建立土地收益基金，主要用于土地收购储备。
　　目前，我区文件规定土地出让收入的5％作为土地收益基金。
　　预防机构风险 《办法》主要从三个方面，对机构风险的防范作出规定，一是不给第三方提供担保；二是贷款必须得到财政部门的认可和批准；三是土地证的及时变更和注销。
　　经营性用地做地有关知识
　　做地，简单的说是指将规划经营性用地从“毛地”转为“净地”和“生地”变为“熟地”的过程，是整个土地储备过程中最主要的环节之一。
　　经营性用地项目的确定
　　存量土地收购储备（如旧城改造项目）
　　镇乡（街道）、经济开发区在征求建设部门的规划同意后，向余杭区经营性用地出让联席会议提出申请。申请中明确拟出让地块位置、用地面积、规划用途和收购储备的可行性。
　　经联席会议批准后，由储备中心纳入土地储备库。涉及地块的拆迁安置工作由提出申请的镇乡（街道）、经济开发区负责实施。
　　其他用地调整为经营性用地收购储备
　　对调整区块，所在镇乡（街道）、经济开发区根据经营性用地区块控制性详细规划进行项目筛选，在征求建设部门规划意见及环保部门意见后，向联席会议提出申请。申请中明确拟调整区块位置、用地面积、原土地用途及调整后规划用途和收购储备的可行性。经联席会议批准后，由储备中心纳入土地储备库。
　　新增用地征收储备
　　建设部门根据镇乡（街道）、经济开发区的申请和经营性用地区块控制性详细规划、土地市场需求情况，于每年12月向国土部门提供下一年度新增用地规划分布、数量和用途计划。国土部门（储备中心）根据建设部门的意见和拟新增土地储备收购实施的可行性对项目进行筛选，报联席会议。
　　联席会议讨论并报区政府批准后，由区政府发文下达农转用指标，对落实指标的拟出让经营性用地地块，对所在镇乡（街道）、经济开发区下达征地拆迁任务书，限定征地拆迁的时间表，并要求在收到指标安排通知书后二十个工作日内将农转用材料上报至国土部门。
　　经营性用地做地工作的开展
　　做地主体和资金 做地工作可由镇乡(街道)、开发区管委会实施，也可由区政府指定的单位实施。做地资金由承担做地单位自行筹措。区财政、土地储备中心要在做地单位融资过程中给予支持和帮助。
　　实施做地的经营性地块，其土地出让总价的50%作为镇乡(街道)土地开发补偿费和分配收益(区政府已明确收益分配政策的地块和区域除外)，由财政部门根据缴库情况统一拨付。政府指定单位实施做地的经营性地块，其土地出让总价的35%为土地开发补偿费（区政府另行规定的除外），由财政部门根据缴库情况统一拨付。
　　由区土地储备中心为做地主体的地块，具体征迁工作委托地块所在的镇乡(街道)、经济开发区实施，镇乡(街道)、经济开发区完成做地后，按实际发生的征地拆迁成本上报土地储备中心，土地储备中心核定报区政府同意后，由储备中心核拨。
　　做地标准 做地的交净地标准为地块红线范围内（包括代征道路、绿化、河道用地）无建筑物和构筑物，场地自然平整；四至围墙构筑完毕；地上和地下管线及树木绿化按建设规划要求处置完毕。完成做地后，由储备中心对做地质量进行确认。
　　储备地块出让前的日常安全、卫生等管理由所在地镇乡(街道)、经济开发区全面负责落实，出让交地后由受让业主自行负责。
　　考核 按区政府批准的年度做地任务进行考核，完成任务的对镇乡（街道）党委、政府主要领导进行奖励。具体奖惩标准按区政府每年下达的做地目标任务考核办法执行。
　　土地储备中心、区作风办、效能办负责做地的监督检查工作，确保全区年度做地计划按时完成。