国土分局到良渚进行土地登记现场服务

　　我国第一部《土地登记办法》是国土资源部第40号令于2007年12月30日公布，2008年2月1日起实行。《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步，是国土部门贯彻落实《物权法》的重要举措。本版对《土地登记办法》作一解读，以进一步发挥土地登记在产权管理和经济社会发展中的作用，为保护土地权利人的合法权益，促进社会的和谐与稳定创造更有利的条件。 

《土地登记办法》出台背景

　　《土地登记办法》出台前，我国关于土地登记的依据只有1995年原国家土地管理局制定的《土地登记规则》，1996年2月1日起实施。历经十多年，很多登记要求和内容已不适应当前的状况。2007年10月1日实施《物权法》，涉及土地登记方面的内容很多，包括异议登记、预告登记、地役登记等，仅依据原先的《土地登记规则》，已不能很好地贯彻落实《物权法》的精神。而土地登记制度作为地籍管理的一部分，我国国土资源管理工作的最基础工作，有必要及时予以规范和完善，以更好地保护土地权利人的合法权益，满足新时期工作的要求。
　　一、土地登记概念
　　《土地登记办法》俗称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。
　　使用权类型：国有建设用地使用权（地上、地表、地下）、国有农用地使用权，集体建设用地使用权 、 宅基地使用权。
　　他项权利：1、抵押权 2、地役权 3、承租权
　　二、土地登记类型
　　《土地登记办法》规定土地登记的类型有： 土地总登记 初始登记 变更登记 注销登记 更正登记 查封登记 预告登记 异议登记
　　（一）总登记
　　概念：将一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内土地进行的全面登记。
　　特点：阶段性、区域性、全面性、集中性、普遍性、强制性
　　（二）初始登记
　　概念：初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
　　初始土地登记具有以下特点：一是初始登记一般发生在土地总登记之后。二是初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。三是初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对哪块土地进行初始登记。
　　根据《土地登记办法》第四章的规定，土地初始登记包括：
　　1、划拨国有土地使用权初始登记
　　2、出让国有土地使用权初始登记
　　3、国家出资（入股）国有土地使用权初始登记
　　4、国家租赁国有土地使用权初始登记
　　5、授权经营国有土地使用权初始登记
　　6、集体土地所有权初始登记
　　7、集体土地使用权初始登记
　　8、土地抵押权初始登记
　　9、地役权初始登记
　　（三）变更登记
　　概念：《土地登记办法》将其定义为因权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和用途等内容发生变更而进行的登记。
　　变更登记具有以下特点：变更登记以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记不可能进行变更登记。包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应进行变更登记。
　　权属变更类型：
　　1、因土地使用权转让的；
　　2、因买卖、交换、赠予地上建筑物；
　　3、因法人或其他组织合并、分立、兼并、破产等；
　　4、因处分抵押财产；
　　5、生效法律文书、继承、受遗赠等。
　　（四）注销登记
　　概念：因土地权的消灭等而进行的登记。
　　适应情形： 
　　1、依法收回国有土地使用权的。
　　2、集体所有的土地依法被全部征收。
　　3、法院、仲裁机构生效法律文书致使权利消灭的。
　　4、因自然灾害等原因造成土地灭失的。
　　5、非住宅国有建设用地期限届满未申请续期或未获批准的。
　　6、因权利终止的（抵押权、地役权）、储备土地——供地前注销登记程序。
　　7、未按规定申请——国土部门责令限期办理——逾期不办，进行注销公告，注销公告期满后直接办理。
　　（五）其他登记
　　包括：更正登记、异议登记、预告登记、查封登记。
　　1、更正登记
　　概念：《土地登记办法》没有关于更正登记的明确定义，一般是指已完成初始或变更登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。
　　根据《土地登记办法》的规定，更正登记可由权利人或利害关系人单方申请。
　　意义：保护真正权利人的法律措施 
　　实质——行政纠错行为
　　更正登记程序：
　　国土部门发现土地登记簿记载事项有错误的，应当书面通知当事人在规定期限内申请更正登记。
　　当事人逾期未申请的，国土部门在报经人民政府批准后进行更正登记并书面通知当事人限期内更换或注销原土地权利证书的手续；
　　当事人逾期不办理的，国土部门报请人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止；涉及权利归属的，应对更正登记结果公告。
　　权利人申请——原登记报批程序（土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记）。
　　利害关系人申请——登记权利人书面同意，有证据证明错登。
　　2、异议登记
　　申请前提：申请了更正登记，登记权利人不同意（登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记）。
　　登记要求：注册登记后——颁发证明——通知登记权利人（土地异议登记核准后，国土部门应当将异议登记事项记载在土地登记簿中，并填写《土地异议登记证明书》，加盖人民政府土地登记专用章后核发给申请人，同时书面通知土地登记权利人）。
　　实质：暂时限制权利——不得变更或设定抵押权临时保护。异议登记15日内，申请人提起诉讼的，应当向国土部门提供有关受理通知书。待诉讼完毕后，有关当事人可凭生效的法律文书申请更正登记并注销异议登记。不提起诉讼的，异议登记失效，直接注销异议登记。
　　同一事项再次申请不予受理。
　　3、预告登记
　　登记申请：当事人签订房地产买卖协议，约定将来某一时间获得相应土地使用权的，可以按照约定提出土地预告登记。
　　实质：期权保障将来实现物权，限制原权利人处分权利（防“一物二卖”）。
　　程序：一般登记程序双方申请，符合条件的记载于登记薄，颁发预告登记证明。
　　失效：债权消灭或自能够进行土地登记3个月内未申请登记，查封登记：主要依据：高院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发【2004】5号）。
　　程序：根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书报经政府批准后——办理查封/预查封登记——登记薄。
　　实质：限制权利。
　　三、 土地登记程序
　　地籍调查——申请受理——权属审核（必要时实地调查）——（公告）——注册登记——核发、变更、注销证书。
　　不予登记情形：
　　（1）权属有争议
　　（2）违法用地尚未处理或正在处理
　　（3）未足额缴纳土地有偿使用费和税费
　　（4）超过法定期限 
　　（5）其依法不予登记的
　　四、基本原则
　　1、依法登记原则
　　2、属地登记原则（行政区域）
　　3、宗地为单位原则 （空间）
　　4、依申请登记原则

地籍管理

　　地籍管理是国家管理土地的一项重要措施。在一定的社会生产方式下，地籍管理为一定的土地制度服务，并体现统治阶级的意志。
　　土地制度的核心是土地所有制，我国实行的是土地社会主义公有制，按法律规定土地属于国家和农民集体所有，单位或个人可依法取得国有土地使用权，农村集体经济组织成员可依法获得集体土地使用权，因此我国地籍管理的根本任务是为巩固和发展社会主义土地公有制，为维护土地所有者和使用者的合法权益服务。
　　地籍管理是我国土地管理的基础工作和重要措施。在当前社会主义市场经济条件下，地籍管理的主要任务是为国家管理土地、土地使用制度改革和土地管理体制改革服务，具体任务是：（1）通过土地登记和土地定级估价，培育和规范土地市场；（2）明析产权，为企业改制、建立现代企业制度，以及巩固农村集体经济推进农村改革服务；（3）为切实保护耕地、实现耕地总量动态平衡提供基础信息；（4）为实现土地的科学管理提供保障。
　　地籍管理的原则主要是：（1）地籍管理制度的统一性原则。作为国家土地行政的地籍管理工作，应形成全国统一的系统，即各项工作均须按全国统一规定的政策、法规、技术规范进行。（2）地籍资料的连续性和系统性原则。土地面积、质量、用途、利用状况等都在发生变化，土地的权属也会发生转移，因此地籍管理工作必须跟踪土地的变化，采集变更的现实资料，以保持地籍的连续、系统和完整。（3）地籍信息的可靠性和精确性原则。地籍的数据、图片、文字等信息均带有法律文件的属性，必须以技术规范和法律文件为依据，做到准确可靠。