各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：
区住房保障办拟订的《余杭区农民多高层公寓项目建设指导性意见》已经第二十八次区政府常务会议研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。
杭州市余杭区人民政府办公室
2014年4月29日
余杭区农民多高层公寓项目建设指导性意见
为进一步规范、统一全区农民多高层公寓建设，根据全区实际情况和有关文件精神要求，现就全区农民多高层公寓项目建设提出如下指导性意见。
一、设计依据
根据余杭区建设项目所在地控制性详细规划和有关部门的批复文件、规划勘测红线图、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）等进行设计。
二、建设成本价标准
（一）严格控制农民多高层公寓建设成本。成本上限控制价由区政府每年公布一次，成本价公布后，尚未取得初步设计批复的项目必须低于公布的标准执行。
（二）成本上限控制价包含建安工程费、室外工程费以及设计费、勘察费、前期费用、管理费、预备费等工程建设其他费用（不包含征地拆迁费建设资金贷款利息）。
三、总平面布置
（一）节约、集约利用土地
在满足控规及相关设计规范要求的前提下，应尽量提高容积率，增加土地利用率。多层住宅容积率一般不应低于1.5；小区最高建筑为18层及以下的，容积率一般不应低于2.0；小区最高建筑18层以上的，容积率一般不应低于2.4。由于土地面积、地理位置、形状等特殊原因的可适当调整容积率，但须报余杭区农民多高层公寓项目审查领导小组批准。
（二）合理配建小区服务设施
1．社区用房、物业用房须按规定标准配置。
2．学校、幼儿园、农贸市场、公交站点等应根据小区规模、区域布局要求合理设置。
3．红白喜事用房应单独设置，并按照需求合理建设，单个小区内无法安排的可在区域内进行平衡。在本指导意见实施之前已经建设的项目中未设置红白喜事用房的，在规划、用地等条件符合的前提下，在已经实施的区块内通过审批可以进行建设。
4．上述1、2、3项规定配置的除外，其它小区配套服务用房建筑总面积不应超过该小区地上总建筑面积的10%。具体标准应根据项目所在位置、周边商业配套、现场条件等实际情况，由余杭区农民多高层公寓项目审查领导小组研究确定。配套用房不得分配到户。
四、住宅基本要求
（一）基本要求
层高：层高按照有关住宅设计规范标准执行，最高不超过2.9米（不包括社区用房、配套用房等建筑层高）。
朝向：住宅建筑偏东（西）不宜超过15°，不得设置东西向住宅建筑，套内尽量做到有明厅、明厨、明卫。
（二）住宅装饰、设备要求
外墙墙面：高层以涂料为主，多层可以考虑面砖。部分位置可以采用石材干挂或真石漆等，其中，住宅建筑干挂或真石漆的高度不得超过两层（包括架空层）。干挂材料须采用国产普通石材。
内墙：统一设置内墙。如不设置，需由属地社区提出申请，经属地街道同意，建设主体认可后方可取消。
内墙墙面：卧室、客厅、餐厅采用腻子批白；厨房、卫生间采用水泥砂浆拉毛。
室内顶棚面：厨房、卫生间等采用耐水腻子批白，其它采用腻子批白。
室内地面：采用细石砼随捣随抹；卫生间、厨房须考虑防水要求。
坡道：（1）汽车坡道：可采用石材或防滑环氧树脂；
（2）自行车坡道：采用水泥砂浆；
（3）残疾人坡道：防滑地砖或者石材。
进户门：有防火要求的进户门应采用符合消防要求的钢质防火门，无防火要求的进户门应采用钢质防盗门。
套内门：套内均不设内门，如需设置，需由属地社区提出申请，经属地街道同意，建设主体认可后方可安装。
外墙门窗：外墙门窗应满足保温节能的基本要求。材质可采用塑钢、铝合金等。
废物通道、接口：厨房间应设置废水排出口和住宅变压式排气道，预留管道燃气接口。卫生间应预留废、污水排出口、地漏，明卫外墙预留排气孔，暗卫设置住宅变压式排气道，可预留排气孔。
卫生间配置：卫生间内不配备洁具。
单元门：均安装单元门，设置门禁系统和对讲系统。
阳台：宜采用铝合金栏杆。
公共部位：（1）内墙面：一层门厅墙面采用普通干挂石材或普通抛光砖，一层以上和其余部位采用乳胶漆。
（2）室内地面：一层的门厅、电梯厅和敞开式楼梯间可采用普通防滑地砖或者国产普通石材；其余楼层和封闭式楼梯间宜采用水泥砂浆面层。
（3）顶棚：一层可吊顶（架空层）。材料宜采用石膏板，顶棚面采用外墙涂料。
（4）电梯门套：电梯门套可采用普通石材或普通面砖。
（5）照明：应采用节能型光源。
地下室：（1）墙面和顶棚面：采用防霉涂料；
（2）地面：汽车库采用耐磨地坪，其他采用砼随捣随抹或水泥砂浆面层。
架空层：多层一般不设架空层，需要设置的须报区规划评审领导小组批准。高层建筑可设置架空层。
（1）墙面：采用外墙涂料；
（2）地面：可采用普通防滑地砖或普通石材；
（3）顶棚：采用外墙涂料。
弱电：每户设一只多媒体信息箱，可容纳数字电视、宽带等设备，箱内预留数字电视、宽带、电话及220V电源接口。终端每套进户。
强电：室内设置一只户内配电箱，每个房间设一开关、一灯头、三插座，其中一个为三孔插座；客厅不少于二开关、一灯头、四插座，其中一个为三孔插座。专变电集中计量，商铺和住宅计量到户。强电机房须配备空调等设备。
供水：5层以下（含）采用市政管网直供，5层以上优先采用无负压供水系统，若无条件实现无负压供水系统的可设置两次供水系统。户内管采用明装，厨房、卫生间各设给水接口一个。
节能：建设单位必须起到节能引导作用，鼓励住户优先使用太阳能设备，在不具备安装太阳能设备的前提下也可以采用其他新型节能设备。12层（含）以下建筑可先预留太阳能管道通道。
空调外机搁板：宜设置并便于安装，栏杆采用铝合金或不锈钢材质。
电梯：同一小区尽量采用同一品牌，品牌体现中高档。
五、小区配套设施要求
1．配套公建：根据相关规定，加大社区硬件建设，配置相应的办公、服务、娱乐、卫生、文化场地，幼儿园及菜场应与附近区域平衡设置。
2．市政设施：按照《城市居住区规划设计规范》的要求设置各市政设施。提倡选择太阳能等节能路灯。
3．道路及停车：小区道路宜采用沥青路面，停车泊位参照区内相关规定执行；小区道路标志、标牌按照交通安全评价批准的标准设置。
4．景观绿化：尽量减少水景景观，绿化优先采用本地生长的普通绿化树种（乔木、灌木），合理布局草皮。
5．智能化：（1）监控：主要布置在电梯厅、地下室出入口、地下室视角开阔处、小区出入口、小区内主道岔口处、公共场地、围墙等安全重点关注部位，其余部位根据实际情况进行布置。
（2）小区主出入口、地下室停车库出入口应设置远距离感应开闸系统。
（3）背景音乐：主要设置在公共走道、小区入口等场所。
六、其他要求
1．项目实施单位在选择设计单位时，须在区保障性住房建筑设计单位预选库中选择。编制设计任务书时，本指导意见作为设计依据提交给设计单位。
2．项目进入施工阶段后，必须按基本建设项目一般程序进行项目的后期管理工作。
3．农民多高层公寓建设纳入住宅体系管理范畴，报监项目一律执行住宅设计及施工验收规范，交付使用后参照《房屋建筑工程质量保修办法》进行保修或处理。
4．设立余杭区农民多高层公寓项目审查领导小组，对农民多高层公寓项目方案进行实质性审查，同时对其他重要环节加强审查力度（具体方案另行制定），未经审查通过，规划部门不得递交区重要建设项目审查小组评审。项目实施过程中未经审批同意，擅自调整造成超概算、资金损失或超过成本上限的，将追究相关责任人的责任。
七、附则
本指导性意见自2014年5月31日起施行，具体实施以设计方案批复时间为界。原《余杭区农村居民多（高）层公寓项目建设标准指导性意见》（余政办〔2008〕219号）同时废止，我区其他原有关规定与本指导性意见不一致的，以本指导性意见为准。
余政办〔2014〕104号.wps