各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

区住建局牵头拟订的《杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）》已经第三十次区政府常务会议研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府办公室

2014年5月29日

杭州市余杭区直管公房管理办法（暂行）

第一条  为加强我区直管公房管理，规范直管公房租赁经营行为，保障直管公房使用安全，实现国有资产保值增值，根据《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收

与补偿条例》、《房屋登记办法》和《余杭区区级事业单位国有资产管理暂行办法》等相关法律、法规及政策文件，参照《杭州市市区公有住房租赁管理办法（暂行）》等相关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于我区行政区域内的直管公房管理。

本办法所称直管公房系指国家通过没收、接管、代管、私房社会主义改造、投资新建、国有资产划转、购置、调换、拆迁安置等方式取得，产权属国家所有，由我区房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。

第三条  杭州市余杭区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）是我区直管公房管理的行政主管部门。区住建局下属各房地产管理所（以下简称属地房管所）按照属地管理的原则，具体负责实施属地直管公房管理工作。杭州市余杭区房地产管理处（区住建局下属单位，以下简称房管处）受区住建局委托，对全区直管公房管理工作进行监督、指导和检查。

第四条  直管公房按照使用性质分为直管公有住房与直管非住宅公房两大类。直管公房管理单位应分别进行租赁和经营管理。直管公房管理单位和承租人应当按照房屋的设计用途合理使用，不得擅自改变房屋用途。

第五条  本办法所称承租人系指依法与各属地房管所签订《直管公房租赁合同》，在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。《直管公房租赁合同》是承租人使用直管公房的合法凭证，任何单位或个人在未办理合法租赁手续之前，不得擅自占用直管公房。

第六条  直管公房产权、产籍由区住建局统一管理，根据国家有关法律、法规的规定进行房屋权属登记。除房改出售和房屋征收的产权转移、产权注销外，直管公房的权属发生转移、处置时，须按规定程序进行审批，对价值200万元以上的需报区政府审批。

第七条  按照余杭区住房制度改革文件精神，直管公有住房及承租人符合房改条件的，可参加房改，并报经区住房保障办公室审批。

第八条  直管公房所有权和经营权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、损坏直管公房，不得利用直管公房从事违法活动或牟取不正当利益。 

第九条  各属地房管所应建立直管公房日常管理工作台账，健全直管公房产权、产籍管理制度，实行直管公房信息化管理，预防和避免国有资产流失。

第十条  各属地房管所应与承租人签订《直管公房租赁合同》，明确房屋租赁用途，约定租赁期限、面积、租金及交付方式、房屋修缮责任、安全使用责任、违约责任及退出机制相关内容，明确租赁双方的权利、义务及法律责任。《直管公房租赁合同》格式文本由区住建局统一制发。

第十一条  直管公有住房的租赁期限一般为三年。直管非住宅公房租赁期限一般为一到三年，对用于宾馆、超市、金融等行业且面积较大的房产可适当延长租期，但最长不得超过五年。

第十二条  直管公有住房承租人应同时具备以下条件：

1．为余杭区3年（含）以上常住城镇户籍且年满十八周岁；

2．未享受过住房保障政策；

3．同一户籍的家庭成员住房总建筑面积不超过80平方米（含），或同一户籍的家庭成员人均住房建筑面积不足20平方米（含）；

4．住房困难、低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。

第十三条  申请承租直管公有住房的拟承租人应当提供以下材料（校验原件）：

1．《余杭区直管公有住房租赁申请表》；

2．拟承租人身份证、户口簿（或载明所在户籍成员信息的户籍证明）、婚姻状况证明、计划生育证明；配偶已去世的应当提供死亡证明；离异的应当提供离婚证明或法院离婚判决书及子女赡养，抚、扶养权证明；因服兵役或到外地就学等原因户籍未在余杭区的，应当提供原居住地派出所证明；

3．同一户籍家庭成员未享受过住房保障政策的情况证明及房产证明；

4．属于困难家庭、低保家庭、抚恤优待对象的，应当提供有效证件或相应证明材料；

5．其它相关材料。

第十四条  本办法生效前已租赁本区直管公有住房的原承租人，若符合本办法第十二条规定、不存在本办法第十七条所列之情形的，可向属地房管所申请办理续租手续。

对不符合本办法第十二条承租条件的原承租人，应由属地房管所通知解除租赁关系并收回直管公有住房使用权;如相关承租人确有需要继续承租直管公有住房且愿意按市场价缴纳租金的，可重新建立租赁关系。

承租人在租赁期内因住房条件、户籍情况等发生变化，不再符合承租条件的，应主动向属地房管所申报，同时办理退租手续。如相关承租人确有需要继续承租直管公有住房，且愿意按市场价缴纳租金的，可重新建立租赁关系。

市场租金由具有资质的社会中介机构评估确定。

第十五条  直管公有住房租赁期满，承租人如需继续租用的，应在租赁期满前三十日内，携带原租赁合同向属地房管所提出书面申请，符合承租条件的，办理续租手续。租赁期满前三十日内未提出租赁申请的，根据合同约定，期满自动解除租赁关系，由各属地房管所通知承租人限期腾房，收回直管公有住房。

直管非住宅公房租赁按现行区级行政事业单位房产出租管理有关规定执行，由区财政局、区住建局负责出租审批事项。直管非住宅公房出租前或租赁期满前，各属地房管所应按规定程序，办理有关审批手续。租赁期满未办理续租手续的，租赁关系自动解除，各属地房管所应通知承租人限期腾房，收回直管非住宅公房。

第十六条  租期未满的承租人可按以下程序退出承租的直管公有住房：

1．申报。承租人向属地房管所提出书面申请；

2．审核。属地房管所审核同意后，与承租人终止租赁关系；

3．结算。退房前属地房管所与承租人对租金进行结算，租金结算至腾退直管公房的当月月底；

4．腾退房屋。承租人应在规定时间内腾退直管公房，同时将户籍迁出，缴清水、电、气、电视、电话、物业管理及其它应由承租人承担的相关费用。

第十七条  存在下列情形之一的，属地房管所有权解除《直管公房租赁合同》，收回房屋，并追究相应责任：

1．承租人采取隐瞒事实、提供虚假、伪造证明材料等手段，骗租公房的；

2．强占、抢占直管公房的；

3．将直管公房擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

4．直管公有住房承租人无正当理由连续拖欠租金六个月以上的，直管非住宅公房承租人无正当理由连续拖欠租金三个月以上的；

5．承租人擅自改变房屋用途、破坏结构严重影响房屋安全，且拒不改正的；

6．利用承租直管公房进行违法活动或牟取不正当利益的；

7．法律、法规规定直管公房管理单位有权收回公房的其他情形。

第十八条  直管公房清退实施程序：

1．经对承租人的承租条件调查核实，如发现存在不符合承租条件的情形，属地房管所立即书面通知承租人，函告公房政策规定及房屋清退理由，限期腾退公房并结清相关费用；

2．逾期未办理清退手续的，属地房管所应进一步采取措施或直接通过司法途径追究责任，由属地房管所依法收回公房；

3．其它合法、有效的途径进行公房清退。

第十九条  直管公有住房可申请办理承租人户名变更的情形：

1．租赁期内原直管公有住房承租人死亡的，其配偶或与其同户籍两年以上的其他家庭成员在符合本办法第十二条规定的前提下，经原承租人家庭成员协商一致后，可以申请作为新的直管公有住房承租人；

2．承租人经法院调解、判决离婚或协议离婚的，在民政部门办理离婚登记后，其原配偶或与其同户籍两年以上的其他家庭成员在符合本办法第十二条规定的前提下，经原承租人家庭成员协商一致后，可以申请作为新的直管公房承租人；

3．承租人之间调换承租权，并按《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》的相关规定缴纳收益金；

4．承租人及其配偶在同一地点，相邻房屋中持有两份以上租赁合同，经属地房管所审核后合并为一户承租的；

5．单位集体承租要求分户的。

第二十条  因公共利益建设需要征收直管公房的，属地房管所在接到房屋征收调查工作通知后十五日内做好直管公房承租情况的调查、汇总工作，并出具拟征收范围内直管公有住房承租人的承租资格审查意见。

直管公房被征收时，征收人应根据房屋征收政策做好承租人过渡、补偿，同时应按以下类型区别处理：

1．直管公有住房：符合本办法第十二条承租条件的承租人，征收期间进行补偿及过渡，并予以回迁安置；不符合承租条件的承租人，应当腾退。

2．直管非住宅公房：根据房屋征收补偿政策的相关规定进行补偿。

直管公房被征收原则上实行产权调换，具体以征收安置政策为准。

第二十一条  直管公有住房回迁安置时，属地房管所根据实际情况，按照征收安置协议和直管公房管理有关规定，统一分配安置房。直管非住宅公房征收还房后按相关文件精神重新进行租赁，原承租户在同等条件下可优先承租。

第二十二条  在直管公房征收安置房产权调换过程中，严禁出现公、私混合产权房屋（即产权为部分公房、部分私房）。对已出现的公、私混合产权直管公房，按以下三个原则进行处理，待产权单一后，由所有人申请登记发证：

1．直管公有住房承租人符合房改条件的，可进行房改；

2．直管公有住房不符合房改条件的，如承租人愿意购买公房面积的，经审批后可按市场评估价购买；如承租人愿意出售私房面积的，经审批后可按市场评估价出售；

3．直管非住宅公房,承租人愿意购买公房面积的，经审批后可按市场评估价购买；承租人愿意出售私房面积的，经审批后可按市场评估价出售。

市场评估价由具有资质的社会中介机构进行评估确定。

第二十三条  直管公房收益来源主要包括租金收入、承租权有偿转让收益、直管公房房产处置等。

第二十四条  直管公房收益全额上缴区财政专户，纳入财政预算管理，任何单位和个人不得截留和挪用。

第二十五条  直管公有住房的租金，承租人符合承租条件的，按照相关文件精神执行；承租人不符合承租条件，但愿意以市场价缴纳租金的，按市场租金执行；直管非住宅公房的租金按市场租金执行。

第二十六条  直管公有住房计租面积为使用面积，直管非住宅公房计租面积为建筑面积。

第二十七条  直管公房出租实行先缴租后使用的原则。承租人必须按租赁合同的约定按时缴交租金，不得拖欠。 

第二十八条  承租人如需对直管公房进行改造、装修或增扩设备，应事先征得属地房管所的书面同意，并按《城乡规划法》和《杭州市城市房屋使用安全管理条例》的规定办理审批、备案手续后方可进行。

第二十九条  承租或使用直管公房的单位或个人应爱护和合理使用直管公房及附属设施、设备，不得以任何方式将所承租的房屋设定抵押、担保。

第三十条  直管公房解危修缮以排除安全隐患、保证结构安全、延长房屋使用年限、满足居民日常生活基本需求为原则，着重修缮存在安全隐患的危旧房，修缮工作应当遵循轻重缓急、统筹兼顾、合理安排的原则。

第三十一条  各属地房管所应建立和完善安全生产责任制度及防汛抗台（雪）房屋抢修应急预案，成立抢险救灾小组，及时储备抗灾抢险物资，建立安全生产管理制度。

第三十二条  各属地房管所对直管公房进行修缮，承租人应当予以配合，不得借故拒绝搬迁和阻挠施工，对拒绝搬迁和阻挠施工造成的一切损失和相关责任由承租人承担。

第三十三条  承租人有及时向属地房管所报告所租赁房屋安全隐患和险情的义务，各属地房管所必须在接到报告后及时采取措施进行排危处置。

第三十四条  对强、抢占直管公房的，应依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  出租人无故终止合同，造成承租人损失的，除应履行合同外，还应赔偿承租人的损失。

第三十六条  承租人利用直管公房进行违法活动的，由当地公安部门依法追究相应的法律责任，各属地房管所应按照清退程序进行处理。

第三十七条  承租人因使用不当造成房屋及其附属设施设备损坏，乱搭、乱建危及房屋安全或违反消防、安全、卫生等有关规定造成房屋火灾、倒塌或人员伤亡的，应当承担房屋修复、损失赔偿和相应的法律责任。

第三十八条  承租人对违反本办法的处理决定不服的，可依照《行政复议法》、《行政诉讼法》的有关规定申请复议，或直接向人民法院起诉；对逾期不申请行政复议或未向人民法院起诉，又不履行处理决定的，做出处理决定的机关将依法向人民法院申请强制执行。

第三十九条  直管公房管理工作人员玩忽职守、贪污受贿、徇私舞弊、违法乱纪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条  本办法由区住建局负责组织实施。区发改局、区公安分局、区法院、区司法局、区财政局、区信访局、国土余杭分局、区民政局、区住房保障办按各自职责配合实施。

第四十一条  本办法自2014年7月1日起施行。

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