各镇人民政府、街道办事处、区直有关单位：

现将《余杭区老旧小区综合改造提升操作指南》印发给你们，请认真抓好执行。

余杭区老旧小区综合改造提升及加装电梯工作领导小组办公室

2020年1月8日

余杭区老旧小区综合改造提升操作指南

为进一步加强对老旧小区综合改造提升工作的指导，规范工作流程，根据《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》（余旧改〔2020〕1号），结合我区实际，制定以下操作指南。

一、计划申报

1.1第一次征求意见。由各镇街根据《余杭区老旧小区拟综合改造提升四年行动计划（2019-2022年）》（余旧改〔2020〕2号）项目清单，对下一年度拟改造小区开展改造及加装电梯民意征询，向居民第一次征求意见，即由所在社区向居民发放《***小区改造居民意见征求书》（附件1），明确同意改造意愿达“2/3”以上后启动项目设计，并收集改造需求和重点，掌握问题，形成项目清单，并开展公示（不少于5日）。由社区将居民同意改造的老旧小区项目清单、《***小区改造初步方案设计申请表》（附件2）等材料，统一报送所在镇街。

1.2制订初步方案。根据项目清单，由所在镇街通过向专业机构购买服务等方式，制订初步改造方案及资金估算。制定改造计划，改造计划应包括：小区基本情况、改造意愿、改造内容、概算费用、资金筹集方式、居民资金筹集方案、物业专项维修资金交纳方案及物业服务引进等长效管理方案。

1.3第二次征求意见。由所在社区广泛公示（公示时间为5个工作日）初步改造方案（含项目估算、资金筹集及长效管理方案），发放《***小区改造初步方案居民意见签字表》（附件3），开展第二次居民意见征求，居民对初步改造方案认可率达“2/3”以上，即表示居民通过初步改造方案。通过后，所在镇街对通过双“2/3”的项目进行公示。公示内容包括《***小区改造居民意见公示书》（附件4）（含《***小区同意改造居民房号汇总表》及改造初步方案等）。

1.4明确改造计划。完成意见征求并公示结束后，针对其中符合“双2/3”条件的项目，形成项目清单。由所在镇街将项目清单和《***小区改造项目申请表》（附件5）于每年9月15日前集中向区住建局申报列入下一年度全区改造计划。根据镇街申报的项目清单，区住建局组织区发改局、区财政局审查确定项目安排，确定资金估算，编制改造计划，经区政府同意后以文件形式下达计划。列入年度计划清单的实施项目要求当年任务力争当年完成，原则上小区个数、面积不得进行调整。

二、计划确定

2.1项目清单审查。区住建局收到各镇街申报的下年度改造项目清单后，会同区发改局、区财政局等相关部门进行审查，确定下年度全区改造计划及资金预算。

2.2计划印发。下一年度全区改造计划通过区住建局、区发改局、区财政局三家审核并报经区政府同意后下发。

三、改造方案审核

3.1方案设计完善。项目建设单位委托设计单位编制正式改造方案及项目概算，并委托第三方进行概算审核，提供审核报告。编制完成后的正式改造方案需再次征求居民意见，并做好方案修改完善。

3.2 方案报送备案。镇街要将《关于要求****项目设计方案联审的函》（附件6）和正式改造方案（含项目估算、资金筹集及长效管理方案）提交区住建局进行备案。

3.3方案联合评审。区住建局收到申请项目设计方案联审函和正式改造方案后，由区住建局牵头区发改局、区财政局、区公安分局、区城管局（无违建创建办）、区审计局、区民政局、规划与自然资源余杭分局、消防救援支队余杭大队、区交警大队、区市场监管局、区残联等单位进行方案联审，并出具联审纪要。

四、项目实施

按照《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》（余旧改〔2020〕1号），由各镇街负责落实方案设计与审查、招投标管理、质量安全监督、竣工验收和竣工决算等具体工作。

与老旧小区改造同步实施，但建设费用从其他渠道列支的单项工程，原则上应按其原有监管流程执行。与老旧小区改造同步实施，但需办理规划用地审批手续的工程项目，原则上应按基本建设程序执行。项目相对简单且投资额较小的老旧小区改造项目，其项目实施阶段操作流程可由区级牵头部门视情况研究确定是否在以下流程基础上进一步简化。

4.1招投标。由建设单位向区住建局提出设计、施工、监理招投标申请。可采用EPC方式，区发改局对《余杭区老旧小区拟综合改造提升四年行动计划（2019-2022年）》中采用EPC方式招投标的项目确定清单及综合管理办法。

4.2工程实施和监管。各镇街作为实施主体应根据老旧小区综合改造提升工作的特点，严格按照相关法律法规和规范标准组织工程实施，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求，及时办理质监、安监、施工许可等相关手续，区级相关部门要全力配合，为施工提供必要条件。

4.3项目验收。项目完工后，由建设单位组织区级部门、参建单位、镇街、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收，区领导小组办公室参与竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

4.4后续管理。巩固老旧小区改造成果，由镇街、社区及小区居民按照改造前制定的长效管理方案，强化管理和服务，提升小区的管理能力，做到“改造一个、管好一个”。

附：1、《***小区改造居民意见征求书》

2、《***小区改造初步方案设计申请表》

3、《***小区改造初步方案居民意见签字表》

4、《***小区改造居民意见公示书》

5、《***小区改造项目申请表》

6、《关于要求****项目设计方案联审的函》

7、《余杭区老旧小区综合改造提升工作实施流程图》

附件1：

小区改造居民意见征求书（范本）

（本表适用于居民第一次表决）

小区拟申请进行改造，改造将遵循根据《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》（余旧改〔2020〕1号）和《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则（试行）》文件，对改造后小区实施长效管理，现由社区居委会书面征求居民意见：

一、 您是否同意对本小区进行改造?

□同意  □不同意

请将您的意见在以上对应的□中打“√”，已签字但意见栏留空白的视为同意多数居民意见。

二、您是否同意小区居民自筹资金参与改造 

□同意  □不同意

请将您的意见在以上对应的□中打“√”，已签字但意见栏留空白的视为同意多数居民意见。

三、您最希望改造本小区哪些项目？

请在以下您认为需要改造的项目后的□中打上“√”：如您认为小区不需要改造，本项可不填写。

1、基础设施

（1）消防设施            □     （2）监控               □

（3）车牌识别系统        □       （4）单元门禁及防盗门  □

（5）供水设施            □     （6）排水设施          □

（7）强电设施            □     （8）弱电设施          □

（9）楼道灯、路灯        □     （10）燃气设施            □

（11）环卫设施              □     （12）停车设施            □

（13）屋顶修缮              □

2、居住环境

（14）整治私搭乱建          □      （15）楼道内墙         □

（16）扶梯及扶手整修    □      （17）地下室整治        □

（18）建筑外立面整治     □      （19）道路整治           □    

（20）架空管线整治       □      （21）绿化改造提升      □

（22）电梯加装及后期维护     □

3、服务功能    

（23）健身活动场地及设施  □    （24）无障碍及适老性设施 □

（25）社区服务设施            □    （26）充电设施             □   

（27）信报箱及快递设施   □       

4、小区特色

（28）小区形象打造         □    （29）小区文化挖掘        □

（30）围墙形象提升         □     

5、长效管理

（31）是否要引入物业化管理 □   （32）是否要引入长效管理机制□

6、其他改造意见：

业主（签名）：      联系电话：        房号：      

社区居委会（盖章）

年__月__日

附件2

小区改造初步方案设计申请表（范本）

申请日期:   年   月  日

附件3

小区改造初步方案居民意见签字表（范本）

（本表适用于居民第二次表决）

经征求小区居民意见，       小区有专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总户数 2/3 以上的业主同意进行老旧小区改造。根据《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》（余旧改〔2020〕1号）遵照居民多数意愿，社区居委会已向所在镇街办事处申请进行了小区改造初步方案设计（具体设计方案由社区组织进行广泛公示），现就改造初步方案（含项目估算、资金筹集及长效管理方案）向小区居民征求意见。请详实填写以下意见征集信息，在“改造意见”勾选“同意”或“不同意”，已签字但未注明意见的视为同意多数居民意见。

您是否同意本小区改造初步方案?

口同意         口不同意

请将您的意见在以上对应的口中打“√”。

业主(签名)：______联系电话：        房号：________

社区居民委员会(盖章)

年   月   日

附件4

小区改造居民意见公示书

小区总建筑面积    ㎡，总业主户数    户。经征求小区居民意见，同意进行老旧小区改造的业主户数    户， 占总业主户数___%，业主专有部分建筑面积___㎡，占总建筑面积___%，符合有关规定，拟申请办理老旧小区改造手续。

根据有关规定，现对表决结果予以公示。小区业主如有异议，请于公示期内与业委会（或社区居委会）联系（联系人：     ；联系电话：     ）协商。如协商不成的，请以书面形式向所在镇街办事处（地址：     ；联系电话：     ）请求调解。逾期提出异议的，将不予受理。

本公示期为5个工作日，自___年__月__日起至___年__月__日止。

附件：

1、同意改造居民房号汇总表；

2、改造初步方案（含项目估算、资金筹集及长效管理方案）。

社区居委会（签章）

___年__月__日

小区同意改造居民房号汇总表

（本表可复印）

注：为避免个人信息泄露，填报时按一户一表设置，汇总时，身份证号码应当隐去或模糊设置，不得泄露个人隐私。

附件5

小区改造项目申请表（范本）

申请日期:   年  月  日

附件6

关于要求        项目设计方案联审的函

（范本）

区住建局：

根据《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》（余旧改〔2020〕1号）的相关要求，项目已于   年  月  日进行方案预审，设计单位已按照预审专家的意见对方案进行优化调整，并取得预审专家的一致认可。现根据《余杭区老旧小区综合改造提升操作指南》（余旧改〔2020〕3号）的相关要求，请区住建局协调各部门对设计方案进行联审。

特此请示，恳请批准。

附：设计方案文本

街道办事处（盖章）　

年   月   日