各镇人民政府、街道办事处、区直有关单位：

　　现将《余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案》印发给你们，请认真抓好执行。

余杭区老旧小区综合改造提升及加装电梯工作领导小组办公室

2020年1月8日

余杭区老旧小区综合改造提升

及既有住宅加装电梯工作实施方案

　　为深入贯彻国家和省、市有关决策部署，不断改善老旧小区居民居住品质，增强居民群众获得感、幸福感和安全感，根据国务院《2019年政府工作报告》、《国家三部委办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函﹝2019﹞243号）等文件精神，结合我区实际，特制定余杭区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作实施方案。

　　一、重要意义

　　开展老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作是深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，践行“以人民为中心”新发展理念的重要内容；是顺应人民群众对美好环境和幸福生活新向往的迫切需要，事关民生福祉；是实现城市有机更新、补齐功能短板、提升基层治理能力的重要抓手，事关城市长远发展。全区各相关部门，各镇街要切实提高思想认识，抓好工作落实。

　　二、总体要求

　　（一）指导思想

　　深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人民为中心的发展思想，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯作为城市有机更新的重要组成部分，秉持共建共享共治理念，结合未来社区建设和基层社会治理提升，积极推动老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升，坚持尽力而为、量力而行、持续推进，努力打造“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区，使人民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。

　　（二）工作原则

　　1.坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”、“改什么”、“怎么改”、“如何管”，从居民关心的事情做起，从让居民满意的事情做起，凝聚居民共识。

　　2.坚持因地制宜、突出重点。按照“保基础、促提升”要求，优化小区内部及周边区域的空间资源利用，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，提倡设计师全程驻点，做到“一小区一方案”，因地制宜、分类实施，确保居住区的基础功能，努力提升小区公共空间和配套服务功能。

　　3.坚持各方协调、统筹推进。构建共建共享共治联动机制，落实部门牵头、镇街实施的主体责任，发挥社区的沟通协调作用，激发居民“主人翁”意识，实现共谋、共建、共管、共评、共享。强化规划统筹，统筹“三改一拆”、“污水零直排区”创建、“智慧安防小区”建设、“海绵城市改造”、既有住宅加装电梯等工作，做好面上整治和点上提升相结合。

　　4.坚持创新机制、长效管理。构建“一次改造、长期保持”的管理机制，理清责任边界，加强部门协同，形成联动协作、合力推进小区执法新格局。改造前制定长效改造管理方案；改造中相关管养单位提前介入，一揽子解决改造中的相关难题；改造后进一步提高物业管理水平，切实引进专业化物业公司加强对小区的管理，实现小区管理制度化、专业化。

　　（三）工作目标

　　按照“范围全覆盖、水平全提升”的要求，通过四年老旧小区综合改造提升工作后，使得改造的小区基本能达到“六个有”目标，即有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系，人民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。

　　三、主要内容

　　（一）改造范围

　　1.2000年以前建成、近5年未实施综合改造且今后5年未纳入规划征迁改造范围的住宅小区。原则上已改造过的项目不得进行重复改造，避免资金浪费，如确实需要改造，由实施主体向领导小组办公室书面申请。

　　2.2000年以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程也可纳入改造范围。

　　（二）改造内容

　　根据《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则》，明确改造内容和标准，主要包括完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理五个方面。确保基础功能，对影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题，必须列入改造内容；努力挖潜空间，视小区实际和百姓意愿，提升服务功能，包括停车泊位增加、体育休闲设施增设、养老幼托改善、小区文化和特色风貌打造等；加大对老旧小区周边边角地、插花地、夹心地等碎片化土地的整合利用，依法依规统筹用于相关配套设施建设。

　　1.完善基础设施。主要包括：消防设施、安防设施、供水设施、 排水设施、电力设施、照明系统、燃气设施、 环卫设施（垃圾分类设施）、停车设施、屋顶修缮。安防设施建设标准按照《全区智慧安防小区建设三年行动方案》、《杭州市智慧安防小区建设标准（试行）》执行。加装电梯以居民意见为主，对符合加装电梯条件的小区原则上要求“愿改尽改”。

　　2.优化居住环境。主要包括：私搭乱建整治、楼道整修、地下空间整治、建筑外立面整治、道路整治、架空管线整治、绿化改造提升。

　　3.提升服务功能。主要包括：健身及活动设施、无障碍及适老性设施、社区服务设施、充电设施、信报箱及快递设施。

　　4.打造小区特色。主要包括：小区形象打造、小区文化挖掘、围墙形象提升。

　　5.强化长效管理。主要包括：一是落实责任。优化镇街社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业企业三方联动服务体系，强化镇街、社区、业委会、物业企业等各方主体责任，建立后续长效维护及日常改造工作机制，巩固综合改造提升成果。二是强化管理。根据《杭州市物业管理条例》、《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019—2021年）》等文件精神，加强物业管理。解决落实日常维修费收缴机制，确保共有部位、共有设施设备的日常维修。三是智慧管理。建立“人、车、物、事”的信息资源库及立体动态的关系数据库，为社区的管理和服务提供信息化支撑。

　　（三）改造任务

　　2019年试点先行，2020年全面启动，2021年全面推进，2022年整体收尾，谋划下一轮改造计划。至2022年底，全区计划实施老旧小区综合改造提升约125个、涉及房屋761幢、建筑面积171万平方米，惠及居民19086户，涉及临平、南苑、乔司、东湖、良渚、五常、闲林、余杭、瓶窑、塘栖、径山等11个镇街。

　　（四）改造程序

　　1.第一次征求意见。由各镇街根据《余杭区老旧小区拟综合改造提升四年行动计划（2019-2022年）》项目清单，对下一年度拟改造小区开展改造民意征询，向居民第一次征求意见，明确同意改造意愿达“2/3”以上后启动项目设计，并收集改造需求和重点，掌握问题，形成项目清单。

　　2.制订初步方案。根据项目清单，由所在镇街通过向专业机构购买服务等方式，制订初步改造方案及估算；制定改造计划，改造计划应包括：小区基本情况、改造意愿、改造内容、概算费用、资金筹集方式、居民资金筹集方案、物业专项维修资金交纳方案及物业服务引进等长效管理方案。

　　3.第二次征求意见。由所在镇街在改造小区范围内对初步改造方案组织广泛公示（5个工作日），同步开展第二次征求意见，居民对改造方案认可率达“2/3”以上，即表示居民通过初步改造方案。

　　4.明确改造计划。公示结束并完成意见征求后，针对其中符合“双2/3”条件的项目，形成项目清单，由镇街每年9月15日前集中向区住建局申报列入下一年度全区改造计划。区住建局根据镇街申报情况形成项目清单后，组织区发改局、区财政局审查确定项目安排，确定资金估算，编制改造计划，经区政府同意后以文件形式下达计划。列入年度计划清单的实施项目要求当年任务力争当年完成，原则上改造小区个数、面积不得进行调整。

　　5.进行方案设计与完善。项目建设单位委托设计单位编制正式改造方案及项目概算，并委托第三方进行概算审核，提供审核报告。编制完成后的正式方案需再次征求居民意见进行修改完善，并同步提交区住建局进行备案。

　　6.方案联合评审。收到正式改造方案和申请项目设计方案联审函后，由区住建局牵头区发改局、区财政局、区公安分局、区城管局（无违建创建办）、区审计局、区民政局、规划与自然资源余杭分局、消防救援支队余杭大队、区交警大队、区市场监管局、区残联等单位进行方案联审后出具联审纪要。其中重点项目联审后由区住建局报区领导小组进行审核。

　　7.招投标。由建设单位向区住建局提出设计、施工、监理招投标申请。可采用EPC方式，区发改局对《余杭区老旧小区拟综合改造提升四年行动计划（2019-2022年）》中采用EPC方式招投标的项目确定清单及综合管理办法。

　　8.工程实施和监管。各镇街作为实施主体应根据老旧小区综合改造提升工作的特点，严格按照相关法律法规和规范标准组织工程实施，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求，及时办理质监、安监、施工许可等相关手续，区级相关部门要全力配合，为施工提供必要条件。

　　9.项目验收。项目完工后，由建设单位组织区级部门、参建单位、镇街、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收，区领导小组办公室参与竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

　　10.后续管理。巩固老旧小区改造成果，由镇街、社区及小区居民按照改造前制定的长效管理方案，强化管理和服务，提升小区的管理能力，做到“改造一个、管好一个”。

　　（五）改造资金

　　1.老旧小区改造费用政府承担部分标准最高不超过每平方800元，按实结算（不含电梯加装、房屋收购、征迁、强电上改下、二次供水等费用）。

　　老旧小区改造提升工程实施费用由区、镇街（平台）两级财政负担，改造资金由区本级、镇街两级财政按9:1的比例分担，其中东湖街道改造资金由余杭经济技术开发区承担。改造费用以最终审计结果为准。

　　2.拓宽资金渠道。积极鼓励居民出资参与改造提升工作，具体可通过准物业（房改）维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实；积极争取中央和省级补助资金，探索引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。涉及加装电梯的单元业主可以使用本人及配偶的住房公积金、住房补贴用作加梯资金。

　　3.在修缮整治性改造中，公共基础部位由区本级、镇街两级财政资金统一修缮，涉及居民私人产权的部位（保笼、一户一表等），原则上在住户自愿改造的前提下，由其承担部分费用。

　　4.改造工程涉及各类管线新建、改建费用按照相关文件执行。

　　5.加装电梯涉及费用根据区政府抄告单【2019】第185号的会议精神，由加梯业主共同承担电梯设备采购安装及后续运行使用和维护管理等费用，其余费用由老旧小区改造实施主体承担，纳入老旧小区综合改造提升费用。

　　6.工程实施单位必须按项目分批次办理绿化临时借用、占用、迁移、砍伐树木、占道挖掘等相关审批手续，并按标准做好绿化恢复和路面修复。

　　7.物业管理费用参照《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》、《杭州市老旧小区物业管理改善资金使用暂行规定》、《杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法（试行）》等相关规定执行。

　　8.补充配套用房。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加配套服务用房；鼓励行政事业单位将老旧小区内或附近的闲置房屋，提供给镇街、社区使用，可用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。

　　四、保障措施

　　（一）加强组织领导

　　成立余杭区区老旧小区综合改造及既有住宅加装电梯工作领导小组，由区长陈如根担任组长，常务副区长陈夏林、副区长楼秀华、王艳勤担任副组长，区级相关部门和各镇街为成员单位，领导小组下设办公室（设在区住建局），负责统筹、协调、督查、考核等工作。在老旧小区改造过程中，各职能部门明确两名业务骨干（A、B岗）参加现场踏勘、方案联审、竣工验收等工作，同时，各镇街作为第一责任人和实施主体，组织落实专人专职从事老旧小区改造工作，形成全区一盘棋的工作合力。

　　（二）成员单位职责分工

　　1.区住建局（牵头主体）：负责领导小组办公室的日常事务，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全区老旧小区改造项目争取上级补助资金事宜；负责推进老旧小区综合改造提升涉及加装电梯、物业管理等专项行动。

　　2.各镇街（实施主体）：全面负责辖区内参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作，制定并组织实施辖区老旧小区综合改造提升计划，做好改造项目进度、质量、安全、文明施工等工作，会同区住建局（质、安监站）做好施工安全巡查；建立居民沟通机制，做好居民信访投诉接待；做好改造小区所有资料（前期资料、工程资料等）归档整理，形成“一小区一档案”，同时该项内容纳入考核；定期向领导小组办公室报送项目进度、信息宣传等工作情况。

　　3.区委组织部：负责指导全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的综合考评工作。

　　4.区委宣传部：负责指导全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作对外宣传工作，协调解决媒体对外宣传相关问题，加大宣传力度，营造浓厚工作氛围。

　　5.区发改局：指导各镇街做好全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的立项审批工作；参与年度改造计划编制；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　6.区财政局：参与全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的工程预算资金审核；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审。

　　7.区公安分局：按照职责指导老旧小区智慧安防建设等工作；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　8.区信访局（区长公开电话）：负责做好涉及老旧小区综合改造提升方面信访的受理、交办、转办、督办、协调等工作。

　　9.区审计局：负责对部分投资额较大或列入上级考核的项目的跟踪审计（或预算执行审计）工作。

　　10.区城管局（无违建创建办）：指导镇街开展小区内违法建筑拆除工作。做好长效防违管控、垃圾分类指导等工作；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　11.区民政局：按照职责指导各镇街做好基层社区治理、养老服务、社区配套用房使用等工作，并指导引入养老、托幼、便民服务等第三方运营机构，建立生态链培育机制；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　12.市规划和自然资源局余杭分局：参与全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的设计联合审查工作，负责参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的新改扩建项目的不动产登记等工作；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　13.市生态环境局余杭分局：做好餐饮、娱乐、生产等项目环评工作的指导。

　　14.市消防救援支队余杭区大队：负责指导镇街按照省消防安全委员会《全省老旧小区整治指导标准》开展老旧小区消防安全基础设施提升改造工作。负责指导镇街做好老旧小区消防安全基础设施提升改造工作，负责加强老旧小区消防安全监督检查，依法查处消防安全违法行为；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　15.区交警大队：参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的设计方案小区内部及对外交通的论证、明确道路性质、负责指导、协调老旧小区停车位及停车管理系统的建设，建立老旧小区内乱停车问题查处机制。负责施工期间的交通组织；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的现场踏勘、方案联审、竣工验收。

　　16.区市场监管局：按照《中华人民共和国特种设备安全法》对加装电梯设备生产、安装、维保许可资质的确认以及电梯使用的安全监督管理；督促电梯安全主体责任落实；按规定权限组织电梯设备事故的调查处理工作；参加全区老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的方案联审。

　　17.区卫健局、区教育局、区文广旅体局、区残联等区级部门要根据各自职责，指导和支持老旧小区综合改造及既有住宅加装电梯工作所涉及相关专项行动的推进。

　　18.供电、水务、燃气、电信、移动、联通、华数等企业支持和配合做好水、电、气、通信等改造工作。

　　（三）健全推进机制

　　1.构建“部门、镇街、社区、居民”四级联动工作机制，建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。

　　2.老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作，纳入年度工作目标考核，具体考核办法另行制定。

　　3.充分利用现代信息技术,建立信息数据台账。

　　（四）加大宣传力度

　　发挥各类新闻媒体的宣传阵地作用，加大老旧小区综合改造提升及既有住宅加装电梯工作的宣传引导，强化居民的“主人翁”意识，为工作推进营造良好的舆论氛围。

　　(五)加强监督检查

　　邀请各级党代表、人大代表 、政协委员、社会各界、市民群众，参与对全区老旧小区综合改造及既有住宅加装电梯工作的监督和检查；定期对改造项目民意协商、方案编制、改造成效和满意度开展绩效评价。